Vos questions/Nos réponses : Travaux d’isolation de propriétés privées par l’extérieur : quelle est la règlementation concernant les saillies en surplomb du domaine privé communal ?
La loi climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a introduit un droit de surplomb sur les fonds voisins à l’article L.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) pour passer outre l’impossibilité, rappelée par une réponse ministérielle n° 21181 du 5 novembre 2019, pour un propriétaire, d’installer une isolation extérieure qui vient en saillie sur le fonds voisin sans l’accord de son propriétaire.
Un propriétaire qui souhaite réaliser une isolation extérieure peut « empiéter » en surplomb sur une propriété voisine Les modalités de ce droit de surplomb sont fixées à l’article L.113-5-1 précité.
Cependant, pour que ce droit puisse s’exercer, l’isolation par l’extérieur doit être la seule solution technique permettant d’atteindre un niveau d’efficacité équivalent. Dès lors qu’une autre possibilité existe sans présenter un coût ou une complexité excessive, le droit de surplomb ne pourra pas être utilisé.
La loi limite le surplomb du fonds voisin à 35 cm au plus, ce qui constitue une épaisseur suffisante au regard des techniques d’isolation. De plus, l’ouvrage ne peut être réalisé qu’à deux mètres au-dessus du pied du mur, de l’héberge ou du sol sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Une demande du propriétaire du bâtiment à isoler doit être faite au propriétaire du fonds voisin en vue de la réalisation de l’ouvrage d’isolation en surplomb et du bénéfice du droit d’accès. Le propriétaire voisin dispose alors de six mois pour s’opposer à cette demande pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété. Il peut également refuser l’accès à son fonds si la destination, la consistance, ou la jouissance du fonds en serait affectée de manière durable ou excessive.
Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte du commissaire de justice ( anciennement dénommé huissier de justice) et comporte les éléments figurant à l'article R.113-19 du CCH, tels que l'identité des propriétaires du bâtiment à isoler, un descriptif détaillé de l'ouvrage à isoler ou encore les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution ne permet d'atteindre une niveau d'efficacité énergétique équivalent.
Enfin, le surplomb est subordonné au paiement d’une indemnité préalable au propriétaire du fonds surplombé. L’indemnité n’étant pas précisée, elle laisse ainsi les parties, ou, à défaut, le juge, la déterminer.
Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur d'un bâtiment , fixe les modalités d’exercice.
Lorsque la saillie formée sur la dépendance publique concerne le domaine privé de la commune, le droit de surplomb visé à l’article L.113-5-1 nouveau du CCH peut être exercé par l’administré voisin. Le droit est constaté par acte authentique et l’accès au fonds public en vue de la réalisation des travaux nécessite la conclusion d’une convention entre l’administré et la commune.
Le conseil municipal devra valider le projet de surplomb et les actes notifiés par l’administré et habiliter le maire, le cas échéant à signer la convention autorisant l’accès à la dépendance.
L’opposition à l’exercice du droit au surplomb nécessite la saisine du juge.
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