Fiscalité de l’urbanisme : les modifications apportées par la loi de finances pour 2021
La loi de finances 2020-1721 du 29 décembre 2020 pour l’année 2021 apporte diverses modifications concernant la fiscalité de l’urbanisme.
Sur l’exonération de plein droit de la taxe d’aménagement des places de stationnement intégrées dans le bâti
Des exonérations de la taxe d’aménagement sont prévues pour certaines surfaces et aménagements, soit de droit (article L.331-7 du code de l’urbanisme), soit par délibération des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale (article L.331-9 du code de l’urbanisme).
La loi de finances exonère de plein droit, à compter du 1er janvier 2022, les surfaces annexes, à usage de stationnement, aménagées au-dessus ou en-dessous des immeubles ou intégrées au bâti, dans un plan vertical. Cette disposition s’applique à tous les catégories d’immeubles. Elle vient conforter les politiques nationales en vue de la lutte contre l’artificialisation des sols.
En conséquence, sont supprimés les alinéas 6 et 7 de l’article L.331-9 qui soumettaient l’exonération des surfaces annexes à usages de stationnement à délibération des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale pour les locaux d'habitation et d'hébergement des logements sociaux ne bénéficiant pas de l’exonération totale, à savoir tous les logements sociaux sauf les Prêt Locatif Aidé d’Intégration et également pour les immeubles autres que les habitations individuelles.
Sur la taxe d’aménagement majorée : article L.331-15 du code de l’urbanisme et suivants
L’élargissement des travaux et investissements publics justifiant de l’instauration d’une TA majorée :
Le champ d’application de la majoration de la taxe d’aménagement est circonscrit pour le moment à des travaux substantiels de voirie, de réseaux ou d’équipements publics généraux.
A compter du 1er janvier 2022, il pourra être étendu à des travaux de restructuration ou de renouvellement urbain visant à renforcer l’attractivité des zones concernées et réduire les incidences liées à l'accroissement local de la population, dans la mesure où ces travaux sont rendus nécessaires en raison de l'importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs. Le texte précise, pour ces nouvelles possibilités, que sont visés notamment les travaux de recomposition et d'aménagement des espaces publics permettant d'améliorer la qualité du cadre de vie, de lutter contre les îlots de chaleur urbains, de renforcer la biodiversité ou de développer l'usage des transports collectifs et des mobilités actives.
La suppression du principe de proportionnalité :
La rédaction actuelle de l’article L.331-15 mentionne en son deuxième alinéa : « Il ne peut être mis à la charge des aménageurs ou constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans ces secteurs ou, lorsque la capacité des équipements excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci ». La loi de finances supprime cet alinéa.
Cette disposition répondait au principe de proportionnalité applicable aux participations d’urbanisme telles que le projet urbain partenarial ou la zone d’aménagement concertée. Il garantit notamment un principe fondamental des finances publiques qui est le principe d’égalité des citoyens devant les charges publiques. Ainsi, il n’est pas possible de faire supporter exclusivement et intégralement par certains administrés le financement d’équipements publics, certes rendus nécessaires par la réalisation de l’opération d’urbanisation, mais qui serviront aussi au reste de la collectivité. Cette part du financement reste à la charge de la collectivité afin d’assurer l’équité devant la charge publique.
Aussi, même avec les changements législatifs opérés, il apparaît très risqué de ne pas justifier la proportionnalité dans la définition d’une majoration de la taxe d’aménagement. L’irrespect du principe d’égalité des citoyens devant les charges publiques peut justifier une action contentieuse de répétition de l’indu prévue à l’article L.332-30 du code de l’urbanisme. Cette action consiste au remboursement de la somme indument perçue majorée du taux légal soit : 3.14 % pour les particuliers et 0.79 % pour les professionnels (valeurs fixées au premier semestre 2021). Il est donc fortement conseillé, même si ce n’est plus explicitement exigé au code de l’urbanisme, de justifier du respect du principe de proportionnalité dans les calculs conduisant à la mise en place d’une taxe d’aménagement majorée et à la fixation du taux.
L’effectivité des dispositions :
Les délibérations pour instaurer une majoration de la taxe d’aménagement doivent être prises avant le 30 novembre 2021 pour être effectives au 1er janvier 2022. Les dispositions de la loi de finances pour 2021 s’appliqueront aux délibérations prises cette année pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2022.
Sur l’élargissement de la part départementale de la taxe d’aménagement
La part départementale de la taxe d’aménagement est destinée au financement de la protection des espaces naturels sensibles (ENS) et au conseil en architecture, urbanisme et environnement (CAUE).
L’article 141 de la loi de finances vient élargir son utilisation pour l'acquisition de terrains nus, bâtis ou aménagés et de gisements artificialisés en vue d'y réaliser des travaux de transformation et, le cas échéant, de dépollution, d'entretien et d'aménagement pour leur conversion en espaces naturels.
Sur la suppression du versement pour sous densité
Le versement pour sous densité avait été mis en place afin de limiter l’étalement urbain. Cette taxe facultative consiste à taxer les constructions nouvelles qui n’atteignent pas un seuil minimal de densité de bâti fixé par la collectivité.
Elle est supprimée au 1er janvier 2021, compte-tenu du peu d’intérêt qu’elle avait suscité, très peu de commune l’ont instauré sur le territoire national, et de son inefficacité.
Sur les modifications visant la gestion et la perception des taxes d’urbanisme
L’article 155 de la loi acte en plusieurs points un changement d’organisation dans la gestion de la perception des taxes d’urbanisme par les services de l'Etat : en principe, à compter de début 2023, ce seront les services de la direction générale des finances publiques (DGFIP) qui s’en chargeront et non plus les services de la direction départementale des territoires (DDT). Les modalités de cette transition seront détaillées par ordonnance « d’ici 2022 » (réponse ministérielle 20146, publiée au JO du Sénat le 4 mars 2021).
La loi de finances précise déjà deux points sur la mise en œuvre de cette réforme. Ainsi :
Concernant la date d’exigibilité de la taxe d’aménagement :
- Actuellement, celle-ci est fixée à la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme ;
- A compter de début 2023 ce sera la date d’achèvement des opérations imposables, s'entendant comme la date de réalisation définitive des opérations au sens du I de l'article 1406 du code général des impôts. C’est-à-dire à compter de la déclaration des propriétaires à l’administration dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive des constructions nouvelles, des changements de consistance, d’utilisation ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Concrètement, l’achèvement est celui de la construction utilisable pour la fonction autorisée mais en aucun cas celui de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux qui relève du code de l’urbanisme.
Concernant le versement du produit de la taxe d’aménagement :
- En l’état actuel, le versement s’effectue à deux échéances, si le montant du produit excède 1 500 euros, soit à douze, puis vingt-quatre mois après la délivrance de l’autorisation ;
- En 2023, le versement s’effectuera à deux échéances également, une première à compter de quatre-vingt-dix jours après la date d'exigibilité et une seconde six mois après la date d'émission du premier titre.
Dans cette perspective de changement de gestion vers les services des impôts, la loi de finances prévoit que les périmètres de sectorisation du taux de la taxe d’aménagement jusqu’à 5 % et de majoration jusqu’à 20 %, soient définis et délimités cadastralement.
Les contrôles, sanctions, remboursements, dégrèvements, contentieux, rescrits concernant les taxes d’urbanisme seront réalisés par les services de la direction des finances.
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