Droit de mutation : impact lié au franchissement du seuil des 5 000 habitants
Des droits de mutations variable selon le seuil de population de 5 000 habitants :
Aux termes de l’article 1595 bis du Code général des impôts (CGI) : « Il est perçu au profit d'un fonds de péréquation départemental, dans toutes les communes d'une population inférieure à 5.000 habitants […] une taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigible sur les mutations à titre onéreux. […] Les ressources provenant de ce fonds de péréquation seront réparties entre les communes de moins de 5.000 habitants suivant un barème établi par le conseil départemental. Le système de répartition adopté devra tenir compte notamment de l'importance de la population, du montant des dépenses d'équipement brut et de l'effort fiscal fourni par la collectivité bénéficiaire ».
L’article 1584 du code précité précise par ailleurs, qu’il « est perçue, au profit des communes de plus de 5 000 habitants, (…), une taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux ».
Dès lors, il existe bien une différence dans la perception des taxes additionnelles, selon que la commune compte plus ou moins de 5 000 habitants.
Une réponse ministérielle1vient confirmer cette différence de perception : « La loi ne réserve pas les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) aux seules communes de plus de 5 000 habitants. Elle institue un régime de perception différent entre, d'une part, les communes de plus de 5 000 habitants ou celles qui sont classées comme station de tourisme et, d'autre part, les communes de moins de 5 000 habitants qui ne sont pas classées comme station de tourisme. Les communes de plus de 5 000 habitants ou classées station de tourisme perçoivent directement les DMTO issus de leur territoire. Pour les communes de moins de 5 000 habitants qui ne sont pas classées station de tourisme, les DMTO générés sur leur territoire sont placés dans un fonds de péréquation départementale, dont le montant est réparti entre elles par une délibération du conseil départemental adoptée dans les conditions prévues à l'article 1595 bis du code général des impôts ».
Le mode de perception des droits de Mutations selon le seuil de population considéré :
Le fonds départemental reversé aux communes de moins de 5 000 habitants, correspond aux recettes perçues l’année précédente. Versées avec un décalage d’un an, les recettes à répartir en 2025 correspondent donc à la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigible sur les mutations à titre onéreux perçues en 2024 par le Département, sur le territoire des communes du département comptant moins de 5 000 habitants.
A l’inverse, les recettes perçues au titre de la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement, par les communes de plus de 5 000 habitants, découlent des mutations immobilières réalisées dans l’année sur leur territoire, soit en 2025.
Dès lors, l’année de franchissement du seuil de 5 000 habitants, la commune sera éligible aux deux dispositifs. Elle percevra donc le fonds départemental, correspondant aux recettes de 2024, ainsi que les recettes tirées des mutations enregistrées en 2025 sur son territoire.
La prévision d’évolution du fonds départemental 2025 reversé aux communes comptant moins de 5 000 habitants :
S’agissant des prévisions pour 2025, une étude publiée en novembre 2024 par la Banque Postale prévoyait « une baisse à nouveau marquée des DMTO autour de - 17 % », en précisant que « pour chaque mois du premier semestre 2024, les DMTO ont été d’un niveau inférieur à celui observé sur les mois correspondants des quatre années précédentes ». Cette tendance s’est améliorée sur la fin du dernier trimestre de l’année. Dès lors, dans une récente publication du cabinet RCF, il était précisé que cette baisse serait ramenée à -13.4% pour l’année 2024. Il s’agit là d’une prévision arrêtée au niveau national. Un article de la Gazette club Finances, paru le 29 janvier dernier sur la baisse des droits de mutation 2024, précise que pour le département de la Haute Garonne, cette baisse est estimée à -16.4%, avec une assiette de droit commun DMTO qui s'élève en 2024 à 4 511 919 190 euros contre 5 399 870 079 € en 2023. Pour rappel, en 2023, la baisse de l’assiette de DMTO de droit commun enregistrée sur le Département de la Haute-Garonne (-26.1%) a été plus sensible que celle affichée sur le territoire national (-23%).
L’estimation des recettes liées aux droits des mutations immobilières pour les communes de plus de 5 000 habitants :
Une application proposée par Etalab, permet de visualiser les données DVF (demandes de valeurs foncières) qui correspondent aux mutations à titre onéreux réalisées les 5 dernières années. Produites par la direction générale des Finances publiques, les données DVF brutes sont téléchargeables sur le site https://www.data.gouv.fr depuis le 24 avril 2019.
Des informations peuvent également être recueillies sur le site officiel immobilier.notaires.fr
Pour terminer et à titre informatif, il est important de préciser que le franchissement du seuil de 5 000 habitants peut également permettre à la commune d’être éligible à la Dotation de solidarité urbaine (DSU) si elle en remplit les conditions2
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1 Réponse ministérielle du 24 juin 2021 à la question écrite n°20660
2voir circulaire DSU 2024 sur ce point
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