Vos Questions/Nos réponses : Acquisition forcée d’un moulin en état d’abandon par une commune : quel moyen juridique permet d’exproprier un particulier refusant sa cession ?
Dans l’hypothèse où la commune ne peut pas aboutir à un accord avec un propriétaire foncier pour l’acquisition d’un bien, elle peut le cas échéant recourir à la procédure de l’expropriation, qui demeure exceptionnelle car touchant à la propriété privée.
La procédure d’expropriation comprend une phase administrative pour démontrer l’utilité publique du projet et une phase judiciaire qui sert à transférer la propriété à la personne publique et à indemniser l’exproprié.
La phase administrative
La nécessaire vérification préalable d’une finalité d’intérêt général
L’expropriation doit être justifiée par une finalité d’intérêt général. Celle-ci peut être constituée par la valorisation du patrimoine communal.
La jurisprudence n’a jamais eu à se prononcer sur ce motif spécifique. C’est pourquoi il est recommandé au préalable de solliciter l’avis de la Préfecture sur sa validité.
L’enquête publique
L’expropriation doit être demandée par délibération du conseil municipal. Elle doit être justifiée par une finalité d’intérêt général et il doit être établi, selon la jurisprudence (CE, 19 oct. 2012, n° 343070, Cne de Levallois-Perret) que :
- l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation, notamment en utilisant des biens se trouvant dans son patrimoine ;
- les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.
Lorsque la déclaration d’utilité publique (DUP) est demandée en vue de l’acquisition d’un immeuble, le dossier doit comprendre : une notice explicative, le plan de situation, le périmètre délimitant l’immeuble à exproprier et l’estimation sommaire de l’acquisition à réaliser, selon l’article R.112-5 du code de l’expropriation.
Sur la base de cette délibération, le préfet saisit ensuite le président du tribunal administratif qui prend un arrêté nommant un commissaire enquêteur.
Le préfet, après avoir consulté le commissaire enquêteur, prévoit ensuite les conditions d’ouverture et de déroulement de l’enquête publique, par arrêté.
La DUP
Si les résultats de l’enquête sont favorables, le préfet prend un arrêté de déclaration d’utilité publique dans la limite d’un an après clôture de l’enquête, indiquant le délai limite de réalisation de l’expropriation.
Cet arrêté est suivi d’une enquête parcellaire, qui vise à définir précisément les parcelles concernées par l’expropriation.
La phase judiciaire
Prononcé de l’acte transférant la propriété
Une fois que le projet d’expropriation a été déclaré d’utilité publique et que l’arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien à exproprier, le transfert de propriété peut avoir lieu. Ce transfert de propriété se fait :
- soit par accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée ;
- soit par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire, saisi par le préfet, selon l’article L.220-1 du code de l’expropriation.
Si le dossier est complet, le juge est tenu de prendre une ordonnance d’expropriation dans les 15 jours qui suivent l’arrêté de cessibilité.
L’ordonnance doit être publiée par la personne publique au fichier immobilier pour être opposable aux tiers, et notifiée à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception. L’ordonnance d’expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et des droits réels immobiliers de l’exproprié à la personne publique.
En revanche, tant qu’il n’a pas été indemnisé par la personne publique, l’exproprié conserve la jouissance du bien. Seul le paiement préalable de l’indemnisation permet en effet à la personne publique de prendre possession du bien immobilier.
Indemnisation
L’article L.311-4 du code de l’expropriation dispose que la commune doit proposer une offre d’indemnisation à l’exproprié, par lettre recommandée avec accusé de réception.
En l’absence d’accord, le juge fixe l’indemnité par ordonnance.
La personne publique dispose d’un mois après le paiement des indemnités dues à l’exproprié pour prendre effectivement possession du bien, selon l’article L.311-1 du code de l’expropriation.
En conséquence, l’acquisition forcée d’un moulin en état d’abandon doit être justifiée par une finalité d’intérêt général, permettant, par exemple, de valoriser le patrimoine communal. Il est recommandé au préalable de solliciter l’avis de la Préfecture sur la validité de ce motif.
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