Vos questions/Nos réponses : Un nouvel acquéreur d’un terrain constructible peut-il s’opposer au passage sur sa propriété privée ?
Vos Questions - Nos réponses
L’article 682 du code civil reconnaît une servitude de passage au profit des propriétaires d'un terrain enclavé. Le propriétaire d’un terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin, car il s’agit d’une servitude légale.
Un terrain est enclavé lorsqu’il n’a aucune issue sur la voie publique. Mais dès lors qu’un chemin, bien qu’incommode, est carrossable, c'est-à-dire que des voitures peuvent y circuler, l’état d’enclave d’un terrain n’est pas admis (CA Bourges 19 février 2015, n°14/00310).
Toute parcelle, quel que soit son usage, peut bénéficier du droit au désenclavement, ne serait-ce que pour en assurer l’entretien.
Le propriétaire du fonds dominant (celui qui revendique le bénéficie de la servitude de passage) n’a toutefois pas le libre choix de l’accès. En effet, l’article 683 du code civil dispose qu’il faut emprunter le chemin le plus court, ou le cas échéant, celui qui nécessite le moins de travaux d’aménagements et qui génère le moins de gêne pour les propriétaires.
De plus, l’article 682 précité du même code prévoit que le propriétaire du fonds grevé, qualifié de fonds servant, a droit à indemnisation. Cette indemnité peut consister dans le paiement d'une somme d'argent ou être annuelle. Elle doit tenir compte de la nature de la surface grevée et de la gêne éventuelle résultant de l'utilisation du passage. Elle doit être strictement proportionnée au préjudice créé, ce qui signifie qu’elle est calculée indépendamment du profit procuré au propriétaire du fond désenclavé.
Pour résoudre un litige, les propriétaires du fonds servant et du fonds dominant peuvent conclure une convention fixant l’organisation du droit de passage ainsi que le montant de l’indemnité.
Pour les aider dans ce travail de rédaction, ils peuvent se faire assister d’un conciliateur de justice ou d’un notaire dans le cadre de son activité de conseil.
Cette convention devra ensuite faire l’objet d’un acte notarié (le cas échéant par le même notaire qui a rédigé la convention) puis publiée à la publicité foncière, pour être opposable aux tiers et être transmissible en cas de revente de la parcelle qui bénéficie de la servitude.
Enfin, si les deux parties ne parviennent pas à un accord, le propriétaire du fonds dominant peut saisir le juge pour qu'il reconnaisse son droit de passage. L’assistance d’un avocat est alors recommandée. C'est alors le juge qui fixera l'organisation du droit de passage sur la base généralement d’un rapport d’expertise judiciaire qui présentera les différentes solutions avec leurs inconvénients et leurs avantages, ainsi que l’indemnité due aux propriétaires du fonds servant.
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