Vos Questions/Nos réponses : Quel est le régime applicable aux servitudes du fait de l’homme ?
Vos Questions - Nos réponses
Les servitudes du fait de l’homme sont des servitudes créées par la volonté. Elles sont prévues par le code civil dans un titre qui régit les servitudes en général (articles 637 à 710 du code civil). Les servitudes du fait de l’homme se distinguent des servitudes légales en raison de leur source volontaire.
L’article 686 du code civil dispose en effet : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble ».
Le plus souvent, ces servitudes sont établies par un acte juridique (contrat, testament), mais elles peuvent aussi découler d’autres modes d’expression de la volonté comme la possession prolongée ou la destination d’un père de famille.
L’usage de la servitude peut être soit continuel (conduite d’eau, égouts, vues, etc.) soit discontinu c’est-à-dire fragmenté dans le temps (passage, puisage, pacage, etc.). Le critère est celui de l’intervention humaine.
Les servitudes peuvent être apparentes (fenêtres, passage) ou non apparentes (interdictions de construire par exemple). La servitude de passage est une servitude discontinue, puisqu’elle est fragmentée dans le temps et apparente. De ces caractéristiques découle le principe suivant lequel la servitude de passage ne peut s’acquérir par prescription et doit résulter d’un titre.
Le caractère perpétuel des servitudes découle de ce qu'elles sont l'accessoire des fonds auxquels elles sont attachées. En effet, étant indissociablement liée au fonds dominant et constituée pour son utilité, la servitude est normalement perpétuelle comme les fonds concernés eux-mêmes. Elles ne cessent que pour l'une des causes d'extinction prévues aux articles 703 et suivants du code civil.
Néanmoins, les parties peuvent établir sur leurs fonds des servitudes temporaires (Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-17.454) et contrairement à la propriété, les servitudes s'éteignent par le non-usage trentenaire (article 706 du code civil).
Enfin, l’entretien de l’assiette de la servitude doit être supporté par l’ensemble des propriétaires des fonds dominants sauf à ce que les propriétaires de la parcelle en cause jouissent également de la servitude, auquel cas ils devront également participer à l’entretien.
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