Vos questions/Nos réponses : Un logement de transition situé sur le domaine public communal est-il assujetti à l’obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) lors de sa mise en location ?
L’article L.126-29 du code de la construction et de l’habitation (CCH) impose lors « de la location de tout ou partie d’un bâtiment » de joindre un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) au contrat sans préciser la nature juridique du contrat de location concerné. Les textes visent tous les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couvert à l’exception notamment des « bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an » (article R.126-15 du code de la Construction et de l’Habitation – CCH). Pour les locaux à usage d’habitation principale qui sont régis par la loi du 6 juillet 1989, un critère de performance énergétique obligatoire s’ajoute à la simple obligation d’établir et de communiquer le DPE.
Les dépendances du domaine public communal, même occupées à titre de résidence, ne sont pas soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant le bail d’habitation. Plus généralement, le juge considère que l’occupant du domaine public n’a pas la qualité de locataire et dispose seulement d’un droit précaire et révocable (CAA Marseille, 13 décembre 2019, n° 19MA01171 et n° 19MA0369). Il a également été amené à considérer que les conventions d’occupation du domaine public échappent aux règles de fond propres au droit privé (CAA Douai, 17 septembre 2011, n° 09DA00608).
Par conséquent, compte tenu de la domanialité publique du logement de transition, on doit pouvoir considérer qu’il ne s’agit pas d’une location, la qualité de locataire et la qualification de bail ne pouvant être retenues.
En outre, le logement de transition concerné ne peut être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le critère de performance énergétique minimale visé à l’article 6 (classe F au 01.01.2025 - décret n° 2023-796 du 18 août 2023) n’est pas opposable à la commune.
Néanmoins, l’attention est attirée sur la décision du Conseil constitutionnel qui a précisé que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif à valeur constitutionnelle s’agissant de coupures d’eau ou d’électricité imposées à la suite d’un défaut de paiement (Cons. const., 19 janvier 1995, n° 94-359 DC ; TA Paris, 24 janvier 2022, n° 2103255). Aussi, il semble néanmoins conseillé d’être vigilant quant à l’état du logement quand bien même la performance énergétique du logement n’est pas imposée, afin qu’il puisse être considéré comme décent.
Il en irait autrement dans le cas où le logement serait déclassé du domaine public compte tenu de la généralité des termes des articles L.126-26 et R.126-15 du CCH. Relevant du domaine privé communal, il serait alors soumis alors aux règles de droit privé du bail, sans toutefois relever du régime du bail d’habitation compte tenu de son affectation aux situations d’urgence (CA Rouen, 6 mars 2014, n° 13/02918) et au caractère temporaire de l’occupation (la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux logements constituant la résidence principale des occupants qui y réside au moins huit mois par an).
Dans cette hypothèse, la réalisation d’un DPE serait obligatoire mais le critère de performance minimale (niveau compris entre les classes A et E) ne serait applicable au logement qu’à compter du 1er janvier 2028 (article L.173-2 du CCH).
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