Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets – dite loi « Climat et Résilience », aborde de nombreux sujets : la consommation et l’alimentation, le travail et les déplacements, le logement et la protection juridique de l’environnement.

Un volet assez conséquent de cette loi, articles 191 à 226, concerne l’urbanisme et notamment le principe d’atteindre la neutralité en matière d’artificialisation des sols au niveau national en 2050, notion dénommée « zéro artificialisation nette » (ZAN).

Dans le Mensuel n° 313 de décembre 2021, nous avons abordé les modalités de mise en œuvre de l’objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN) en 2050 et de son intégration progressive dans les documents d’urbanisme.

Dans ce nouvel article, nous traiterons des autres aspects de cette loi concernant les différents domaines de l’urbanisme, d’autres thématiques en relation avec l’urbanisme, ou pouvant avoir un impact sur lui. 

Attention, nombre de ces règles seront détaillées au travers de la publication de décrets d’application, dans les mois à venir.

1. LA PLANIFICATION
2. LE PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT (PLH)
3. COMMERCE ET ZONE D’ACTIVITE ECONOMIQUE (ZAE)

LA PLANIFICATION

En sus du renforcement des exigences en matière de réduction de l’artificialisation des sols, la loi climat et résilience propose divers changements qui impactent les outils de la planification, notamment en apportant des modifications des règles applicables dans les plans locaux d’urbanisme (PLU / PLUi), qui permettront de faciliter la mise en œuvre du ZAN.

Concernant les règles générales d’urbanisme :

- Schéma d’alimentation en eau potable :

En marge du domaine de l’urbanisme, mais pouvant avoir un impact indirect sur les documents de planification, au titre de l’article L.2224-7-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT) un schéma d’alimentation d’eau potable communal doit être établi au plus tard le 31 décembre 2024, ou dans les deux années suivant la prise de compétence à titre obligatoire par la communauté de communes, si cette prise de compétence intervient après le 1^er janvier 2023.

Ce schéma comprend un descriptif détaillé et un diagnostic des ouvrages et équipements nécessaires à la distribution d'eau potable et, le cas échéant, à sa production, à son transport et à son stockage. Il comprend également un programme d'actions chiffrées et hiérarchisées visant à améliorer l'état et le fonctionnement de ces ouvrages et équipements. Ce schéma tient compte de l'évolution de la population et des ressources en eau disponibles.

- Aménagement de parcs de stationnement :

Les règles générales d’urbanisme, applicables en toute circonstance, sont complétées du nouvel article L.111-19-1 du code de l’urbanisme, qui porte des exigences d’aménagement lors de la réalisation de parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m² associés à des bâtiments destinés, en tout ou partie, à des bureaux, des commerces, de l’artisanat, de l’industrie et des entrepôts. Il en est de même pour les nouveaux parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m² ouverts au public.

Sauf contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales ou si les conditions économiques ne peuvent être réunies, ceux-ci doivent intégrer :

-              Sur au moins la moitié de leur surface des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation.

-              Des dispositifs végétalisés ou des ombrières concourant à l'ombrage desdits parcs sur au moins la moitié de leur surface, dès lors que l'un ou l'autre de ces dispositifs n'est pas incompatible avec la nature du projet ou du secteur d'implantation et ne porte pas atteinte à la préservation du patrimoine architectural ou paysager.

-              Les parcs comportant des ombrières, doivent intégrer un procédé de production d'énergies renouvelables sur la totalité de leur surface.

Ces obligations s'appliquent aux demandes d'autorisation de construction ou d’aménagement qui seront déposées à compter du 1^er juillet 2023.

De même, la conclusion d'un nouveau contrat de concession de service public, de prestation de service ou de bail commercial portant sur la gestion d'un parc de stationnement ou son renouvellement sont soumis à ces obligations.

Concernant les Schémas de Cohérence Territoriales (SCoT)

- La loi prévoit d’associer à l’élaboration ou l’évolution du SCoT deux nouvelles personnes publiques (PPA), les établissements publics territoriaux de bassin (EPTB) et les établissements publics d’aménagement et de gestion de l’eau (Epage).

- Le document d’orientation et d’objectifs (DOO) peut identifier des zones préférentielles pour la renaturation, par la transformation de sols artificialisés en sols non artificialisés. Les mesures de compensation environnementales prévues à l’article L.163-1 du code de l’environnement sont mises en œuvre en priorité dans ces zones, lorsque les orientations de renaturation de ces zones ou secteurs et la nature de la compensation prévue pour le projet le permettent.

- L’évaluation du SCOT qui doit intervenir tous les 6 ans, devra également porter sur « la réduction du rythme d’artificialisation des sols ».

- Le DAAC devient le Document d’Aménagement Artisanal, Commercial et Logistique (DAACL) Il encadre désormais les conditions d’implantation des équipements logistiques commerciaux et détermine les conditions d'implantation des constructions commerciales et des constructions logistiques commerciales en fonction de leur surface, de leur impact sur l'artificialisation des sols et de leur impact sur les équilibres territoriaux, notamment au regard du développement du commerce de proximité, de la fréquence d'achat ou des flux générés par les personnes ou les marchandises.

Ces conditions privilégient la consommation économe de l'espace, notamment en entrée de ville, par la compacité des formes bâties, la protection des sols naturels, agricoles et forestiers, l'utilisation prioritaire des surfaces vacantes et l'optimisation des surfaces consacrées au stationnement.

Pour les équipements commerciaux, ces conditions portent également sur la desserte de ces équipements par les transports collectifs et leur accessibilité aux piétons et aux cyclistes ainsi que sur leur qualité environnementale, architecturale et paysagère, notamment au regard de la performance énergétique et de la gestion des eaux.

Pour les équipements logistiques commerciaux, le DAACL localise les secteurs d'implantation privilégiés au regard des besoins logistiques du territoire, de la capacité des voiries, existantes ou en projet, à gérer les flux de marchandises et au regard des objectifs de réduction du rythme d’artificialisation des sols, fixé par tranche de 10 ans.

Concernant les PLU et PLU intercommunaux (PLUi)

- Au titre de l’article L.153-27 du code de l’urbanisme une évaluation de la mise en œuvre d’un PLU doit être réalisée et présentée au conseil municipal, ou communautaire en cas de transfert de la compétence PLU, qui délibère sur l’opportunité de mettre en révision le PLU. Ce délai est dorénavant ramené à 6 ans au lieu de 9.

De plus, au titre de l’article L.2131-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT), le maire, ou le Président de l’intercommunalité en cas de transfert de la compétence PLU, doit présenter tous les 3 ans un rapport relatif à l’artificialisation des sols au cours des années précédentes. Ce rapport rend compte de la mesure dans laquelle les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols sont atteints.

Ce rapport donne lieu à un débat au sein du conseil municipal ou communautaire, suivi d’un vote.

Il fait l’objet de la publication prévue à l’article L.2131-1 et est transmis dans les 15 jours aux préfets de département et de région, au Président du conseil régional, à l’intercommunalité dont la commune est membre et aux communes membres lorsque l’intercommunalité est compétente en PLU.

- Jusqu’à la publication de la loi, la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) ne pouvait s’auto-saisir pour avis concernant des PLU de territoires couverts par un SCOT récemment approuvé. Dorénavant, les CDPENAF peuvent être consultées, à leur demande, sur toutes les procédures de PLU, quel que soit le territoire concerné.

- L’ouverture à l’urbanisation d’une zone à urbaniser (AU) par une procédure de modification, n’est plus possible que pendant les 6 premières années suivant sa création, au lieu de 9 ans auparavant, sauf si des acquisitions foncières significatives ont été réalisées par des collectivités.

- Le rôle des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) est renforcé. Ainsi, elles :

• Doivent définir un échéancier prévisionnel d’ouverture à l’urbanisation des zones AU. Toutefois, cette mesure ne s’applique pas aux procédures en cours dont le projet a été arrêté avant la loi (ce n’était qu’une possibilité optionnelle auparavant).
• Doivent définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur les continuités écologiques (possibilité optionnelle auparavant).
• Peuvent définir les actions et opérations nécessaires pour protéger les franges urbaines.
• Peuvent définir des secteurs à renaturer, où les mesures de compensation prévues à l’article L.163-1 du code de l’environnement seront mises en œuvre en priorité (décret à venir).

- Le règlement écrit du PLU fait également l’objet d’évolutions :

• Dans les 73 communes de l’agglomération Toulousaine (selon la définition INSEE et conformément à une liste d’agglomérations urbaines prévue à l’article 232 du code général des impôts), le règlement délimite les secteurs dans lesquels il impose une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables. Cette mesure ne concerne pas les projets de rénovation, réhabilitation ou changement de destination des bâtiments existants qui ne modifie pas l’emprise au sol.
• Le règlement peut déterminer une densité minimale de construction, éventuellement déclinée par secteur, dans les zones d’aménagement concertées (ZAC). Le cahier des charges de cession ou de concession d’usage de terrain, doit indiquer cette densité minimale.

Concernant les dérogations aux règles d’urbanisme, notamment en matière d’application du droit du sol (ADS) et de PLU

L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme, notamment les permis de construire, peut par décision motivée :

- En tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation, lorsque le règlement du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, réduire cette obligation à raison d'une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d'infrastructures ou de l'aménagement d'espaces permettant le stationnement sécurisé d'au moins six vélos par aire de stationnement.

- Dans des limites fixées par un décret en Conseil d'Etat, déroger aux règles des plans locaux d'urbanisme relatives à la hauteur et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser l'installation de dispositifs de végétalisation des façades et des toitures en zones urbaines et à urbaniser.

Dans ce cadre, le conseil municipal peut décider par délibération de délivrer gratuitement des autorisations d’occupation temporaire du domaine public pour faciliter le développement de la nature en ville.

- En tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation, autoriser les constructions faisant preuve d'exemplarité environnementale à déroger aux règles des plans locaux d'urbanisme relatives à la hauteur, afin d'éviter d'introduire une limitation du nombre d'étages par rapport à un autre type de construction.

- Autoriser les projets de construction ou de travaux, réalisés sur une friche au sens de l'article L.111-26, à déroger aux règles relatives au gabarit, dans la limite d'une majoration de 30 % de ces règles, et aux obligations en matière de stationnement, lorsque ces constructions ou travaux visent à permettre le réemploi de ladite friche.

- Dans le cadre d’opération de revitalisation du territoire (ORT), réalisée dans les communes de l’agglomération Toulousaine (liste prévue à l’article 232 du code général des impôts), autoriser une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d'espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total.

Concernant les opérations d’aménagement

Les actions ou opérations d’aménagement doivent dorénavant rechercher l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés (U) et à urbaniser (AU).

Toute action ou opération d’aménagement, soumise à évaluation environnementale, doit faire l’objet :

- D'une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables de la zone, en particulier sur l'opportunité de la création ou du raccordement à un réseau de chaleur ou de froid ayant recours aux énergies renouvelables et de récupération.

- D'une étude d'optimisation de la densité des constructions dans la zone concernée, en tenant compte de la qualité urbaine ainsi que de la préservation et de la restauration de la biodiversité et de la nature en ville. Cette étude n’est pas applicable aux opérations d’aménagement pour lesquelles la 1^ère demande d’autorisation a été déposée avant l’entrée en vigueur de la loi.

LE PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT (PLH)

- La loi climat et résilience prévoit la création d’observatoires de l’habitat et du foncier, au plus tard 3 ans après que le PLH ait été rendu exécutoire, dont les conditions de mise en place sont définies par le PLH.

- Ils ont notamment pour mission d'analyser la conjoncture des marchés foncier et immobilier ainsi que l'offre foncière disponible.

- Cette analyse s'appuie en particulier sur un recensement :

• Des friches constructibles ;
• Des locaux vacants ;
• Des secteurs où la densité de la construction reste inférieure au seuil résultant de l'application des règles des documents d'urbanisme ou peut être optimisée en application de l'article L.152-6 du code de l'urbanisme ;
• Dans des secteurs à enjeux préalablement définis par les établissements publics de coopération intercommunale, des surfaces potentiellement réalisables par surélévation des constructions existantes ;
• Dans des secteurs urbanisés, des surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables et, dans les zones urbaines, des espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques.

- L'analyse prend également en compte les inventaires des zones d'activité économique prévus à l'article L.318-8-2 du même code.

- Les observatoires de l'habitat et du foncier rendent compte annuellement du nombre de logements construits sur des espaces déjà urbanisés et sur des zones ouvertes à l'urbanisation.

- Ce bilan annuel comporte, pour chacune des communes, la comparaison entre les objectifs annualisés du PLH et les résultats de l’exercice écoulé.

COMMERCE ET ZONE D’ACTIVITE ECONOMIQUE (ZAE)

Concernant les pôles commerciaux

L’article L.752-6 du code du commerce est complété pour limiter l’artificialisation des sols dans le cadre des zones commerciales. Il prévoit que :

- L'autorisation d'exploitation commerciale ne peut être délivrée pour une implantation ou une extension qui engendrerait une artificialisation des sols, au sens du neuvième alinéa de l'article L.101-2-1 du code de l'urbanisme.

- Par dérogation, une autorisation d'exploitation commerciale peut être délivrée si le pétitionnaire démontre, à l'appui d’une analyse d'impact, que son projet s'insère en continuité avec les espaces urbanisés dans un secteur au type d'urbanisation adéquat, qu'il répond aux besoins du territoire et qu'il obéit à l'un des critères suivants :

1. a) L'insertion de ce projet, dans le secteur d'intervention d'une ORT ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
2. b) L'insertion du projet dans une opération d'aménagement au sein d'un espace déjà urbanisé, afin de favoriser notamment la mixité fonctionnelle du secteur concerné.
3. c) La compensation par la transformation d'un sol artificialisé en sol non artificialisé.
4. d) L'insertion au sein d'un secteur d'implantation périphérique ou d'une centralité urbaine identifiés dans le document d'orientation et d'objectifs du SCOT ou au sein d'une zone d'activité commerciale délimitée dans le règlement du PLUi, entrés en vigueur avant la publication de la présente loi.

- Cette possibilité de dérogation est applicable uniquement aux projets ayant pour objet :

• La création d'un magasin de commerce de détail ou d'un ensemble commercial d'une surface de vente inférieure à 10 000 mètres carrés.
• L'extension de la surface de vente d'un magasin de commerce de détail ou d'un ensemble commercial dès lors que la surface de vente totale reste inférieure à 10 000 mètres carrés.
• L'extension de la surface de vente d'un magasin de commerce de détail ou d'un ensemble commercial ayant déjà atteint le seuil des 10 000 mètres carrés ou devant le dépasser par la réalisation du projet, dans la limite d'une seule extension et sous réserve que l'extension de la surface de vente soit inférieure à 1 000 mètres carrés.

- Pour tout projet d'une surface de vente supérieure à 3 000 mètres carrés et inférieure à 10 000 mètres carrés, la dérogation n'est accordée qu'après avis conforme du Préfet.

Concernant les zones d’activités économiques (ZAE)

- Le nouvel article L.318-8-1 du code de l’urbanisme définit les zones d’activité économique comme les zones d’activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire, ou aéroportuaire.

- L’autorité compétente en ZAE doit réaliser, au moins tous les 6 ans, un inventaire des ZAE de son territoire, qui donne lieu à une consultation des propriétaires et occupants de ces ZAE, et qui doit être transmis aux autorités compétentes en matière de SCOT, PLU et PLH.

- L'inventaire comporte, pour chaque zone d'activité économique, les éléments suivants :

• Un état parcellaire des unités foncières composant la zone d'activité économique, comportant la surface de chaque unité foncière et l'identification du propriétaire ;
• L'identification des occupants de la zone d'activité économique ;
• Le taux de vacance de la zone d'activité économique, calculé en rapportant le nombre total d'unités foncières de la zone d'activité au nombre d'unités foncières qui ne sont plus affectées à une activité assujettie à la cotisation foncière des entreprises depuis au moins deux ans au 1^er janvier de l'année d'imposition et qui sont restées inoccupées au cours de la même période.

- Cet inventaire doit être engagé avant le 24 août 2022 et finalisé avant le 24 août 2023.

- Les propriétaires des locaux, terrains ou équipements dégradés, situés dans une ZAE faisant l’objet d’un contrat de projet partenarial d’aménagement ou dans un périmètre d’ORT, pourront être mis en demeure de les réhabiliter et auront 3 mois pour répondre et 1 an pour débuter les travaux. A défaut, il pourra être fait usage de la procédure d’expropriation.

LES FRICHES URBAINES

- Le nouvel article L.111-26 du code de l’urbanisme définit la friche par tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables.

- A titre expérimental et pour une durée de 3 ans le Préfet de département pourra délivrer un Certificat de projet aux porteurs de projets réalisés intégralement sur des friches.

Le certificat indique, en fonction de la demande présentée et au regard des informations fournies par le demandeur :

• Les régimes, décisions et procédures applicables au projet à la date de cette demande, y compris les obligations de participation du public, les conditions de recevabilité et de régularité du dossier et les autorités compétentes pour prendre les décisions ou délivrer les autorisations nécessaires ;
• Le rappel des délais réglementairement prévus pour l'intervention de ces décisions ou un calendrier d'instruction de ces décisions qui se substitue aux délais réglementairement prévus.

- Le certificat peut indiquer les difficultés de nature technique ou juridique identifiées qui seraient susceptibles de faire obstacle à la réalisation du projet.

Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.