Diverses évolutions portant sur les autorisations d’urbanisme
Deux textes, parus en fin d’année 2024, apportent diverses modifications aux modalités de dépôt, d’instruction ou de mise en œuvre des autorisations d’urbanisme.
S’ils n’apportent pas de changements majeurs sur le fond, ces textes conduisent, généralement dès ce début d’année 2025, à adopter de nouveaux documents ou de nouveaux usages (mise en place de nouveaux modèles Cerfa pour les demandes, dématérialisation obligatoire pour certaines autorisations d’urbanisme).
Le changement le plus significatif, visant l’acte de construire, concerne la possibilité de recourir désormais à un permis d’aménager par tranche, permettant de réaliser et de commercialiser une opération au travers de phases successives.
Arrêté du 18 octobre 2024 - n°LRUL2418037A
L’arrêté du 18 octobre 2024 apporte des modifications dans les procédures d’autorisations d’urbanisme. Ces dispositions s’appliquent aux demandes déposées à compter du 1er janvier 2025.
Concernant les demandes de modification d’une autorisation d’urbanisme :
Le recours à la modification suite à une décision de non-opposition à déclaration préalable est désormais explicitement codifié aux articles du code de l’urbanisme :
· A 431-3-1 pour les projets de construction.
· A 441-3-1 pour les projets d’aménagement.
Pour rappel, ce recours n’est possible qu’à la condition que :
- La décision initiale soit toujours valide,
- Les travaux ne soient pas achevés,
- Les modifications ne bouleversent pas le projet, ni n’en changent la nature.
Par ailleurs, et plus généralement, un formulaire unique, le Cerfa 16700, est prévu pour toutes les demandes de modification des autorisations d’urbanisme, qu’il s’agisse de déclaration préalable (DP), de permis de construire (PC) ou de permis d’aménager (PA).
Lien vers le nouveau formulaire Cerfa :
Formulaire 16700*01 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R21323
Concernant les demandes de régularisation d’une autorisation d’urbanisme :
Le formulaire Cerfa 16700 sert également lors de demandes de régularisation pour les Déclarations Préalables et les Permis.
Cette procédure de régularisation est plus large et permet de s’affranchir des limites attachées au permis modificatif. Elle résulte de la loi ELAN de 2018 (Evolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique). Elle vise à renforcer la régularisation des autorisations en instance de contentieux administratif à condition de ne pas modifier la nature même du projet (CE, 2 oct. 2020, n° 438318).
La « nature » n’est pas déterminée strictement. Elle s’apprécie au regard de ce qui ne conduit pas à rompre le lien avec le permis initial (destination, dimension, implantation, insertion environnement, …).
La régularisation peut s’appliquer sur des travaux qui sont achevés.
Cette disposition concerne notamment les régularisations prévues en application des article L600-5 et L600-5-1 du code de l’urbanisme (décisions du juge administratif).
Lien vers le nouveau formulaire Cerfa :
Formulaire 16700*01 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R21323
Concernant le transfert de Déclaration Préalable et Permis :
Le transfert suite à une décision de non-opposition à déclaration préalable est explicitement codifié aux articles du code de l’urbanisme :
- A 431-3-2 pour les projets de construction.
- A 441-3-2 pour les projets d’aménagement.
Plus généralement, un formulaire unique, le Cerfa 16701, regroupe les demandes de transfert de DP et de permis.
Lien vers le nouveau formulaire Cerfa :
Formulaire 16701*01 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R2034
Nouveaux formulaires pour les Déclarations Préalables
Enfin, en remplacement des anciens formulaires, les déclarations préalables sont également concernées par deux nouveaux formulaires Cerfa :
- Cerfa 16702 : pour les projets de construction (article A 431-1 du code de l’urbanisme).
- Cerfa 16703 : pour les projets d’aménagement (article A 441-1 du code de l’urbanisme).
Lien vers les nouveaux formulaires Cerfa :
Formulaire 16702*01 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R11646
Formulaire 16703*01 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R70995
Une modification de numérotation lors de l’Enregistrement des Dossiers :
La structure des numéros d’enregistrement change :
- Suppression de la lettre entre l’année et le numéro de dossier.
- Nouvelle composition :
Code INSEE du département (3 caractères).
Code INSEE de la commune (3 caractères).
Deux derniers chiffres de l’année.
Numéro de dossier sur 5 caractères (numérotation continue selon la nature de l’autorisation).
Décret du 18 novembre 2024 - n°2024-1023
Transmission des demandes par voie électronique :
L’article R. 423-2-1 du Code de l’urbanisme renforce la dématérialisation des procédures. À compter du 1er janvier 2025, toutes les personnes morales ont l’obligation de transmettre leurs demandes d’autorisations ou de déclarations d'urbanisme par voie électronique dans les communes de plus de 3 500 habitants.
Possibilité de Permis d’aménager par tranches :
L'article R. 442-13-1 du Code de l'urbanisme introduit la possibilité de réaliser un permis d'aménager par tranches. Cette nouvelle disposition autorise le lotisseur à procéder à la vente ou la location des lots d'une tranche avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits par le permis d'aménager après avoir satisfait aux exigences administratives et fournit les garanties nécessaires pour la tranche suivante. Elle offre une flexibilité dans la réalisation des projets tout en garantissant la sécurité des acquéreurs et de l’administration.
Demande et validation :
La demande de permis par tranches est initiée par le pétitionnaire.
Chaque tranche est autorisée soit dans l’arrêté initial du permis d’aménager, soit dans un arrêté ultérieur.
- Conditions de fonctionnement indépendant :
Chaque tranche doit être conçue pour fonctionner de manière autonome et être autosuffisante.
Garanties et documents à fournir :
Le lotisseur doit fournir une garantie bancaire pour l’achèvement des travaux de la tranche considérée (article R. 442-14 du code de l’urbanisme).
La garantie liée à une tranche est levée lors du dépôt de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) de cette tranche. Elle est accompagnée de la garantie bancaire concernant la tranche suivante (article R. 462-3 du code de l’urbanisme).
Le dossier de demande initial doit comprendre un plan détaillant les différentes tranches et une attestation de la garantie bancaire pour la première tranche (article R. 442-6 du code de l’urbanisme).
- Entrée en vigueur :
Les dispositions du décret concernant l’article R. 442-13-1 s’applique aux demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter de l’expiration d’un délai de trente jours suivant sa publication, soit depuis le 20 décembre 2024.
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
