La révision des valeurs locatives des locaux professionnels
Article
La réforme des valeurs locatives cadastrales a été initiée par l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 (ci-après LFR pour 2010).
Elle repose sur le principe selon lequel les valeurs locatives, jusqu’alors établies sur la base de règles définies en 1970, sont désormais assises sur des valeurs calculées à partir des loyers réellement constatés. Ces loyers seront ensuite mis à jour par l’administration fiscale à partir des nouvelles déclarations déposées par les redevables des impôts locaux.
La prise en compte des valeurs locatives révisées selon ce mode de calcul interviendra pour le calcul des impôts locaux 2017.
Cette Fiche Technique précise les conditions de mise en œuvre de cette réforme.
Modalités d’évaluation des locaux professionnels
- Le nouveau système d’évaluation repose sur des principes simples qui s’affranchissent de la notion de « local-type ». La valeur locative des locaux professionnels ou commerciaux est déterminée en fonction de l’état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par l’article 34 de la LFR pour 2010.
La nouvelle valeur locative tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété considérée.
Les propriétés bâties sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination.
A l’intérieur des sous-groupes, les propriétés sont, le cas échéant classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques. C’est à partir de la déclaration n° 6660-REV faite par le contribuable que s’opère ce classement.
Les sous-groupes et catégories de locaux professionnels sont déterminés par le décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011.
Exemple : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente :
- Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue.
- Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue.
- Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial.
- Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m²).
- Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m²).
- Catégorie 6 : stations-service, stations de lavage et assimilables.
- Catégorie 7 : marchés.
- La valeur locative est obtenue par application d’un tarif par mètre carré* à la surface pondérée** du local.
Valeur locative = surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène.
* Les tarifs par m² sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés à la date de référence.
Cette date de référence est fixée :
- au 1er janvier 2013 pour l’entrée en vigueur de la révision ;
- lorsque de nouveaux tarifs sont créés, au 1er janvier de l’année précédant celle de la création du tarif.
A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation.
A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut du même sous-groupe dans les secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département.
Les tarifs par m² peuvent être majorés (de 1,1 ou 1,15) ou minorés (de 0,85 ou 0,9) par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation.
** La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduites, le cas échéant, au moyen de coefficients (coefficients de pondération), fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives.
A défaut de détermination d’un tarif la valeur locative est établie par voie d’appréciation directe en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété, telle qu’elle serait constatée à la date de référence si cette propriété était libre de toute location ou occupation.
A défaut, la valeur vénale est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction à la date de référence de la propriété.
La valeur locative est réduite de moitié pour tenir compte de l’impact de l’affectation de la propriété, partielle ou totale, à un service public ou d’utilité générale.
Mise en œuvre de la procédure d’évaluation
Les valeurs locatives sont arrêtées chaque année par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP), après avis des commissions communales et intercommunales des impôts directs ou, en cas de désaccord entre les commissions précitées, par la commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL).
La mise en place de commissions
Les modalités de mise en place et de fonctionnement des CDVLLP et des CDIDL sont fixées par le décret n° 2013-993 du 7 novembre 2013.
- La CDVLLP est chargée d’arrêter :
- la délimitation des secteurs d’évaluation ;
- le classement des propriétés dans les sous-groupes ou catégories ;
- le coefficient de localisation qui leur est, le cas échéant, attribué ;
- les tarifs après avis des commissions communales et intercommunales des impôts directs.
Elle est composée de 21 membres :
- 2 représentants de l’administration fiscale ;
- 10 représentants des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI à FP) : ces représentants comprennent :
• 2 membres en exercice du conseil départemental : ces personnes sont désignées par le conseil départemental dans les 2 mois qui suivent son renouvellement ; la durée de leur mandat est la même que celle des conseillers départementaux ;
• 4 maires en exercice : les maires sont désignés par l’association départementale des maires dans les 2 mois qui suivent le renouvellement général des conseils municipaux ; la durée de leur mandat est la même que celle des conseillers municipaux ;
• 4 représentants en exercice des EPCI à FP : ces personnes sont désignées par l’association départementale des maires dans les 3 mois qui suivent le renouvellement général des conseils municipaux ; la durée de leur mandat est la même que celle du mandat des membres de l’organe délibérant des EPCI à FP.
- 9 représentants des contribuables désignés par le préfet
Le président de la commission est élu parmi les représentants des élus locaux.
- La CDIDL est compétente lorsque des différends surviennent entre la CDVLLP et les commissions communale et intercommunale des impôts locaux.
Cette commission est présidée par le président du tribunal administratif territorialement compétent (ou par un membre de cette juridiction délégué par lui). Elle comprend, en outre, 14 membres :
- 3 représentants de l’administration fiscale ;
- 6 représentants des collectivités territoriales et des EPCI à FP : ces représentants comprennent :
- 1 membre en exercice du conseil départemental : cette personne est désignée par le conseil départemental dans les 2 mois qui suivent son renouvellement ; la durée de leur mandat est la même que celle des conseillers départementaux ;
- 3 maires en exercice : les maires sont désignés par l’association départementale des maires dans les 2 mois qui suivent le renouvellement général des conseils municipaux ; la durée de leur mandat est la même que celle des conseillers municipaux ;
- 2 représentants en exercice des EPCI à FP : ces personnes sont désignées par l’association départementale des maires dans les 3 mois qui suivent le renouvellement général des conseils municipaux ; la durée de leur mandat est la même que celle du mandat des membres de l’organe délibérant des EPCI à FP ;
- 5 représentants des contribuables désignés par le préfet.
- Les décisions prises par la CDVLLP ou, le cas échéant, par la CDIDL, sont publiées et notifiées selon les modalités définies par le décret n° 2015-751 du 24 juin 2015 modifié.
Ainsi, ces décisions doivent être notifiées :
- au président du conseil départemental ;
- aux maires des communes et présidents des EPCI à FP du département.
Elles sont transmises sans délai au directeur départemental des finances publiques.
De plus, elles sont publiées au recueil des actes administratifs de la préfecture du département.
Les notifications et transmissions sont effectuées par voie électronique ou, si nécessaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie administrative avec récépissé.
La procédure d’évaluation des valeurs locatives
La CDVLLP dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l’administration fiscale pour établir des projets de :
- délimitation des secteurs d’évaluation ;
- tarifs par m² ;
- définition des parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation.
A l’expiration de ce délai de 2 mois, l’administration fiscale transmet les projets établis par la CDVLLP ou, à défaut, les avant-projets aux commissions communales et intercommunales des impôts directs.
A compter de la réception de ces projets (ou avant-projets), les commissions communales et intercommunales des impôts directs disposent d’un délai de 30 jours pour transmettre leur avis à la CDVLLP. Cet avis est réputé favorable si la commission ne s’est pas prononcée dans ce délai.
S’il y a accord entre les commissions communales et intercommunales consultées et la CDVLLP, cette dernière arrête les secteurs d’évaluation, les tarifs applicables et les coefficients de localisation.
En cas de désaccord persistant pendant plus d’un mois après réception des avis, entre la CDVLLP et les commissions communales et intercommunales consultées, ou lorsque la décision de la CDVLLP n’est pas conforme aux projets approuvés par les commissions communales et intercommunales consultées, l’administration fiscale saisit sans délai la CDIDL.
Cette dernière statue dans un délai de 30 jours. A défaut de décision dans ce délai, les secteurs d’évaluation, les tarifs et les coefficients de localisation sont arrêtés par le préfet.
Lorsque les décisions relatives aux tarifs prises par la CDVLLP ou la CDIDL ne sont manifestement pas conformes, l’administration saisit, avant leur notification ou publication, la CDIDL afin qu’elle élabore de nouveaux tarifs.
A défaut de nouveaux tarifs conformes dans un délai de 30 jours, c’est le préfet qui arrête ces tarifs.
La transmission des paramètres d’évaluation avant l’application de la réforme
Les services régionaux et départementaux de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) procèdent actuellement à la notification des paramètres départementaux d’évaluation suivants :
- la liste des communes et sections cadastrales par secteur d’évaluation qui correspond au découpage du département en secteurs locatifs homogènes ;
- la grille tarifaire qui correspond aux tarifs fixés pour les 38 catégories de locaux professionnels par secteurs d’évaluation ;
- les parcelles affectées de coefficients de localisation.
Les services de la DGFiP en charge de ces opérations de notification et de publication informeront également les présidents des CDVLLP et des CDIDL de la publication effective de ces nouveaux paramètres au recueil des actes administratifs.
Dispositif de mise à jour permanent
Les tarifs de chaque catégorie de local dans chaque secteur d’évaluation sont mis à jour par l’administration fiscale à partir de l’évolution des loyers constatés dans les déclarations déposées chaque année à compter de l’année qui suit celle de la prise en compte des résultats de la révision pour l’établissement des bases.
Lorsque ces loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent, compte tenu de leur montant par rapport au montant du loyer moyen du secteur d’évaluation, être retenus, ces tarifs sont mis à jour conformément aux modalités prévues pour la détermination des tarifs au m² (cf. supra).
Lorsque de nouveaux tarifs sont créés, ils sont également établis conformément aux modalités prévues pour la détermination des tarifs au m² (cf. supra).
La CDVLLP peut modifier chaque année l’application des coefficients de localisation, après avis des commissions communales et intercommunales des impôts directs.
Les décisions de la commission sont publiées et notifiées dans les conditions fixées par le décret n° 2015-751 du 24 juin 2015 (cf. supra), et doivent être transmises à l’administration fiscale avant le 31 décembre de l’année précédant celle de leur prise en compte pour l’établissement des bases.
Ces modifications pourront intervenir à compter des impositions établies au titre de l’année 2018.
Il est procédé à la délimitation des secteurs d’évaluation l’année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux et au plus tôt 4 ans après la prise en compte des résultats de la révision pour l’établissement des bases.
La valeur locative des locaux professionnels et commerciaux est mise à jour chaque année par application du tarif par m² à la surface pondérée (cf. supra).
La valeur locative des propriétés évaluées par la voie de l’appréciation directe est mise à jour chaque année, par application d’un coefficient égal à celui de l’évolution, au niveau départemental, des loyers constatés dans les déclarations pour les locaux professionnels relevant des catégories qui regroupent le plus grand nombre de locaux et qui, ensemble, représentent au total plus de la moitié des locaux du département.
Une réforme à produit constant pour les communes
La révision des valeurs locatives des locaux professionnels va s’effectuer à produit fiscal constant pour les collectivités locales par rapport aux valeurs locatives de 1970. Un coefficient de neutralisation sera ainsi appliqué à chaque impôt (taxe foncière sur les propriétés bâties pour les établissements industriels et cotisation foncière des entreprises) et à chaque niveau de collectivité territoriale, afin de maintenir la participation fiscale globale de chaque groupe de locaux avant et après la révision.
Les collectivités ne verront donc pas d’effet immédiat sur la fiscalité tirée des entreprises. Il faudra attendre la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, dont l’application est, à ce jour, prévue pour 2018.
Des transferts individuels seront toutefois engendrés entre catégories de locaux professionnels du fait de l’application de la réforme. Pour atténuer l’évolution de ces cotisations (à la hausse ou à la baisse), un dispositif de lissage sera appliqué sur 10 ans. Techniquement ce lissage prendra la forme d’une exonération dégressive d’impôt par dixième, entre 2017 et 2026, quelque soit la variation (à la hausse et à la baisse) de la cotisation constatée.
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Pour aller plus loin
Un guide intitulé « La révision des valeurs locatives des locaux professionnels : La mise à jour permanente des valeurs locatives des locaux professionnels – La déclaration des loyers » a été mise en ligne sur le site www.impots.gouv.fr
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