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La réforme de la fiscalité des ménages visant à supprimer la taxe d’habitation (TH) a débuté avec la loi de finances pour 2018. L’article 5 de cette loi a en effet instauré, à compter des impositions de 2018, un dégrèvement de cette taxe.

Cette suppression a ensuite été actée par l’article 16 de la loi de finances pour 2020 pour 80 % des français à compter de 2020.

Pour les 20 % restants, la suppression doit s’opérer de manière progressive pour devenir définitive en 2023.

Demeurent néanmoins assujettis à cette taxe les résidences secondaires, les locaux meublés occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés ainsi que les logements vacants.

Cet article explique les modalités d’imposition pour chacun de ces hébergements.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et sur les locaux meublés occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Une résidence secondaire correspond « …à un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires » (source : Insee.fr)

Les propriétaires de ces résidences secondaires sont assujettis à la taxe d’habitation.

A noter que dans les communes où s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants, c’est-à-dire les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être majorée (article 232 du Code Général des impôts).

Cette majoration qui peut être comprise entre 5 % et 60 % (article 1407 ter du code général des impôts), est calculée sur le montant de cotisation de taxe d’habitation revenant à la commune.

Pour être applicable, une délibération du conseil municipal doit l’instituer.

La délibération est de portée générale et concerne tous les logements meublés non affectés à l’habitation principale.

Cette majoration n’a pu toutefois être appliquée durant la période de réforme de la taxe d’habitation de 2020 à 2022. Elle peut être à nouveau mise en place par les communes qui le souhaitent pour 2023, à condition de remplir les conditions requises. A cet effet, les collectivités doivent délibérer avant le 1^er octobre 2022.

Les locaux meublés occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés

Sont également assujettis à cette taxe « … les locaux meublés conformément à leur destination, occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et non retenus pour l’établissement de la cotisation foncière des entreprises » (2^ème du I de l’article 1407 du code général des impôts (CGI)).

Ainsi, les collectivités privées (associations locales, des organismes privés ou bien encore des sociétés) peuvent être assujettis à la TH, dès lors que les locaux occupés par ces derniers remplissent trois conditions cumulatives. Ces locaux doivent :

- Être meublés conformément à leur destination. Selon la jurisprudence, seuls sont à retenir à ce titre les locaux meublés à usage d’habitation et les locaux servant à l’administration générale des collectivités visées à l’article 1407 I 2° du CGI, c’est-à-dire les collectivités privées précitées. Sont ainsi notamment imposables les locaux servant aux réunions des sociétés exonérées de CFE ainsi que les locaux affectés aux services administratifs des collectivités privées.

- Faire l’objet d’une occupation privative. Les locaux doivent être affectés à l’usage des personnes qui en ont la disposition. Ainsi les locaux meublés auxquels le public a accès ne sont pas imposables à la taxe d’habitation. A noter qu’un local exceptionnellement ouvert au public qui n'en reste pas moins à la disposition des membres d'une association pour leurs réunions privées est imposable (CE, 12 novembre 1965, Société civile de la Franc-Maçonnerie Bordelaise).

- Ne pas être retenus dans les bases de la cotisation foncière des entreprises (CFE) de la personne qui en a la disposition. Pour être imposables à la taxe d'habitation, les locaux meublés à usage privatif des personnes morales ou organismes privés ne doivent pas être soumis à la cotisation foncière des entreprises.

La taxe d’habitation sur ces locaux meublés ne pourra toutefois pas faire l’objet de majoration. Il en va de même pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l’Etat, des départements et des communes ainsi que des établissements publics autres que ceux visés au 1e du II de l’article 1408 du CGI, tels que par exemple, les établissements scientifiques ou d’enseignement et d’assistance.

A noter qu’une fois la TH sur les résidences principales supprimée, sera mis en place une taxe sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Un logement vacant correspond à un logement inoccupé et se trouvant dans l’un des cas suivants :

• « proposé à la vente, à la location,
• déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation,
• en attente de règlement de succession,
• conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés,
• sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, etc.) » (définition source Insee.fr).

Ce type de logement peut être assujetti à la taxe d’habitation dès lors qu’il est habitable, c‘est-à-dire couvert et pourvu d’éléments de confort minimum (électricité, eau courante…) et non meublé (ce dispositif ne concerne en effet, pas les résidences secondaires).

Conformément à l’article 1407 bis du code général des impôts (CGI), la possibilité d’assujettir à la taxe d’habitation ces logements vacants (THLV) revient aux communes ayant adopté un plan local de l’habitat (PLH) mais ne se situant pas en zone tendue ¹en logements.

La THLV se distingue de la Taxe de logement sur les locaux vacants (TLV) qui s’applique automatiquement dans les zones tendues pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1^er janvier de l’année de l’imposition.

Il en va de même pour les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre ayant adopté un PLH.

Pour assujettir ces locaux à la taxe d’habitation, les conseils municipaux et les organes délibérants des EPCI à fiscalité propre doivent prendre une délibération avant le 1^er octobre d’une année pour être applicable à compter de l’année suivante.

Les délibérations prises par les EPCI à fiscalité propre ne seront toutefois pas applicables au territoire des communes membres qui ont délibéré pour assujettir les logements vacants à cette taxe. Un logement de ce type ne pourra pas ainsi faire l’objet d’une double imposition au titre de la TH.

La THLV est due par les propriétaires des communes concernées qui possèdent un logement vacant à usage d’habitation depuis plus de deux ans consécutifs au 1^er janvier de l’année d’imposition, ainsi que, les propriétaires de logement occupé moins de 90 jours consécutifs ou 90 jours consécutifs au cours de chacune des années de référence.

Cette taxe ne pouvait toutefois pas être instituée durant la période de réforme de la taxe d’habitation c’est-à-dire, au titre des années 2020, 2021 et 2022. Son taux ne pouvait pas être non plus majoré.

Elle a en revanche continué à s’appliquer dans les communes qui l’avaient précédemment instituée.

Cette THLV pourra à nouveau être instituée pour 2023 par les collectivités qui le souhaitent. Ces dernières devront alors délibérer avant le 1^er octobre 2022 pour une application au 1^er janvier 2023.

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¹ Une zone tendue peut se définir comme « une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. De telles zones se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers et des prix d'acquisition des logements anciens, ou bien le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social » (QE n° 24393 - Assemblée Nationale du 31 mars 2020).

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