Parmi les délibérations à prendre avant le 1^er octobre, il est important de faire un point particulier sur l’exonération de 2 ans de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) en faveur des constructions nouvelles à usage d’habitation, mesure réintroduite, à compter du 1^er janvier 2021, pour les communes et les EPCI à fiscalité propre.

La majoration de la valeur locative cadastrale pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) des terrains situés dans les zones définies comme urbanisées ou à urbaniser par un document d’urbanisme, mérite également d’être abordée plus en détail.

Enfin, il peut être opportun de rappeler quelques mesures d’exonérations fiscales nouvellement applicables en 2021.

L’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) en faveur des constructions nouvelles à usage d’habitation

Cette exonération temporaire applicable aux constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation a été réintroduite en totalité à l’occasion de la réforme sur la suppression de la taxe d’habitation (TH) sur les résidences principales prévue par l’article 16 de la loi de finances pour 2020.

Jusqu’alors les communes et les EPCI à fiscalité propre pouvaient délibérer, dans les conditions de l’article 1639 A bis du CGI, pour supprimer cette exonération (article 1383 du Code Général des Impôts - CGI) soit pour l’ensemble des locaux d’habitation ou uniquement ceux qui ne faisaient pas l’objet de prêts aidés de l’Etat (visés par les articles L.301-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

A compter du 1^er janvier 2021, l’exonération de foncier bâti de 2 ans appliquée aux constructions nouvelles redevient automatique pour toutes les collectivités, y compris pour celles qui l’avaient supprimée.

Or, en 2020, la réforme TH a temporairement suspendu le pouvoir d’assiette des collectivités locales en matière de foncier bâti. Elles n’ont donc pu, au cours de cette année, prendre aucune délibération concernant cette taxe, pour une application au 1^er janvier 2021.

Les constructions à usage d’habitation achevées en 2020 sont donc exonérées pendant 2 ans à compter du 1^er janvier 2021, sans compensation versée en contrepartie. Elles ne seront prises en compte qu’à partir des impositions établies au titre de 2023.

Depuis le 1^er janvier de cette année, les collectivités ont retrouvé leur pouvoir d’assiette sur le foncier bâti et peuvent donc revenir sur l’exonération de 2 ans mise en place par la loi. Elles doivent pour ce faire délibérer avant le 1^er octobre, pour une application à compter du 1^er janvier 2022 (logements achevés en 2021). Selon les collectivités, il ne sera plus possible de revenir sur l’exonération en totalité :

- les communes, ne sont qu’autorisées à moduler le taux de l’exonération par tranche de 10 %, jusqu’à un taux minimum de 40 %. Elles pourront ainsi décider de limiter pour l’année suivante l’exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable, pour tous les immeubles d’habitation ou uniquement pour les immeubles qui ne sont pas financés au moyen de prêts aidés de l’État.

- les EPCI à fiscalité propre pourront quant à eux, délibérer pour supprimer totalement l’exonération de TFPB pour la part qui leur revient. Ils ont toutefois la faculté de limiter cette exonération aux seuls immeubles qui ne sont pas financés au moyen de prêts aidés de l’État. La faculté laissée aux EPCI à fiscalité propre de supprimer l’exonération pour la part de TFPB qui leur revient est similaire à celle appliquée avant 2021.

Il est rappelé que le bénéfice de cette exonération de 2 ans pour le contribuable reste, dans tous les cas, subordonné respect des obligations déclaratives se traduisant par le dépôt d'une déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux.

La majoration de la valeur cadastrale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) des terrains devenus constructibles

Conformément aux dispositions du B du II de l’article 1396 du CGI, les communes peuvent par délibération, sous certaines conditions et dans certaines limites, majorer la valeur locative cadastrale de certains terrains constructibles pour le calcul de la part de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) perçue à leur profit et à celui de leurs EPCI sans fiscalité propre.

Cette majoration a pour objectif de favoriser la mise sur le marché de terrains en vue de la construction et de lutter contre la rétention foncière des terrains constructibles. La délibération doit être motivée au regard de critères objectifs et rationnels et ne doit pas être fondée sur l’apport d’un revenu fiscal supplémentaire pour la commune.

La majoration s’applique sur la valeur locative cadastrale des terrains situés dans les zones urbaines ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation, délimitées par une carte communale, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

La délibération fixe la valeur forfaitaire par mètre carré conformément à l’article 321 H de l’annexe III du Code Général des Impôts. Elle est comprise entre 0 et 3 € et ne peut excéder 3 % d'une valeur forfaitaire moyenne déterminée selon la situation géographique du terrain (zone B1 : 110 € soit au maximum 3 € ; zone B2 : 80 € soit au maximum : 2,40 € ; zone C : 38 € soit au maximum : 1,14 €). La détermination du zonage est disponible sur le site www.service-public.fr.

Sauf délibération contraire de la commune, la superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 200 mètres carrés. Cette réduction s'applique à l'ensemble des parcelles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire.

La formule de calcul de la valeur locative majorée est la suivante :

Valeur locative brute x 0,8 + ([Surface - 200] x valeur forfaitaire par m² €).

Le maire dresse et communique à l’administration fiscale la liste des terrains concernés. Cette liste ou, le cas échéant, toute modification qui y est apportée est communiquée à l'administration des impôts avant le 1^er octobre de l'année qui précède l'année d'imposition. En cas d'inscription erronée, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune. 

La liste des terrains dressé par le maire doit être exhaustive, tous les terrains situés sur la commune classés en zone constructible U ou AU ouverts à l’urbanisation et répondant aux critères de taxation de la majoration sont concernés. Il n’est pas question en effet de faire des choix et de ne soumettre que certains terrains rentrant dans le champ d’application.

Des exonérations concernent les terrains appartenant à un établissement public foncier, les parcelles supportant une construction passible de la taxe d'habitation ; les terrains classés depuis moins d'un an dans une zone urbaine ou à urbaniser et ceux appartenant ou donnés à bail à une personne relevant d'un régime de protection sociale agricole pour les besoins d'une exploitation agricole.

Sur réclamation présentée à l'administration des impôts, il peut y a avoir des dégrèvements pour les contribuables qui justifient avoir obtenu au 31 décembre de l'année d'imposition, pour le terrain faisant l'objet de la majoration, un permis de construire, un permis d'aménager ou une autorisation de lotir. Toutefois, la majoration est rétablie rétroactivement en cas de péremption du permis de construire, du permis d'aménager ou de l'autorisation de lotir.

Un dégrèvement peut aussi intervenir pour les contribuables qui justifient avoir cédé au 31 décembre de l'année d'imposition le terrain faisant l'objet de la majoration.

Les exonérations fiscales nouvellement applicables en 2021

La loi de finances pour 2021 institue plusieurs dispositifs d’allègement de fiscalité directe locale relatifs aux taxes foncières sur les propriétés bâties (TFPB) et non bâties (TFPNB) et sur la cotisation foncière des entreprises (CFE). Par ailleurs, certains dispositifs d’allègement de fiscalité directe locale institués par la loi de finances pour 2020 s’appliquent pour la première fois en 2021.

L’exonération en faveur des établissements exerçant une activité commerciale dans une zone de revitalisation des commerces en milieu rural :

La loi de finances pour 2020 a créé ce dispositif pour soutenir les activités commerciales dans les communes rurales les plus fragiles.

Ainsi, les communes et leurs EPCI à fiscalité propre, classées en zone de revitalisation des commerces en milieu rural (Zorcomir) par l'arrêté du 16 octobre 2020, bénéficient, à compter de 2021, d'un nouveau dispositif d’exonération partielle ou totale de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) pour les commerces existants ou qui s'installent sur leur territoire.

Ces communes doivent répondre à trois critères cumulatifs :

- avoir une population municipale inférieure à 3 500 habitants ;

- ne pas appartenir à une aire urbaine de plus de 10 000 emplois ;

- et comprendre un nombre de commerces sur son territoire inférieur ou égal à 10.

Les exonérations sont réservées aux entreprises de moins de onze salariés et de moins de deux millions de chiffre d’affaires annuel.

Pour une application au 1^er janvier 2022, les délibérations des collectivités concernées devront être prises avant le 1^er octobre 2021. La décision prise doit être de portée générale et concerner tous les immeubles pour lesquels les conditions requises sont remplies. Elle ne peut mentionner explicitement une durée d’exonération, mais doit, en revanche, prévoir une quotité d’exonération sans décimale allant de 1 à 100 %. Elle demeure valable tant qu’elle n’a pas été rapportée.

Les pertes de recettes liées à ces exonérations seront compensées par l'Etat.

Près de 180 communes sont concernées dans le département de la Haute-Garonne.

La faculté d’exonérer de CFE les entreprises nouvellement créées :

L’article 120 de la loi de finances pour 2021 rétablit la possibilité pour les communes et leurs EPCI d’exonérer de CFE, pour la part qui leur revient, les entreprises nouvellement créées ou qui réalisent des investissements fonciers générant une augmentation de base d’imposition.

Cette décision repose sur une délibération devant être prise avant le 1^er octobre pour être applicable l’année suivante.

Cette exonération, applicable aux créations et extensions intervenues à compter du 1^er janvier 2021 sera transposable à la CVAE due au titre de l’établissement concerné.

Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.