Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

En application de l’article L.3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), les biens du domaine public d’une commune sont inaliénables et ne peuvent donc être vendus.

Dès lors, si une commune souhaite vendre l’emprise d’une voie classée dans le domaine public, il conviendra, au préalable, de procéder à son déclassement. Celui-ci intervient après qu’une enquête publique ait été organisée.

Une fois déclassée, la voie pourra alors être vendue.

L’objet de cette Fiche technique est de présenter la procédure à mettre en œuvre afin que la transaction puisse valablement se réaliser.

Les conditions préalables à la vente d’une voie communale

La désaffectation et le déclassement de la voie

Une commune peut tout à fait vendre une portion de voie communale mais s’agissant d’un bien appartenant au domaine public, il convient au préalable de constater sa désaffectation et de procéder à son déclassement. C’est ce qui résulte du CGPPP, et en particulier des dispositions suivantes :

• Article L.3111-1 susvisé, aux termes duquel « les biens des personnes publiques […], qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles ».

Les biens appartenant au domaine public sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public (article L.2111-1).

• Article L.2141-1 selon lequel « un bien d'une personne publique mentionnée à l'article L.1, qui n'est plus affecté à un service public ou à l'usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l'intervention de l'acte administratif constatant son déclassement ».

A la lumière de ce qui précède, deux conditions sont donc requises pour permettre légalement la sortie d’un bien du domaine public :

• D’une part, une désaffectation matérielle du bien précédant le déclassement.

• Et d’autre part un acte juridique de la collectivité publique propriétaire portant  déclassement formel du bien (et cela, quand bien même une affectation de celui-ci au public ou à un service public n’existe plus).

La décision de déclassement doit être expresse et non implicite (CAA Bordeaux, 19 mai 1994, n° 93BX00364). Cette délibération fait le constat que les biens en question ne sont plus affectés à l’usage du public ou à un service public, procède à son déclassement du domaine public et à son intégration dans le domaine privé communal.

En aucun cas le bien concerné ne peut être cédé si les deux conditions précitées, à savoir désaffectation matérielle et déclassement formel, ne sont pas réunies, c'est-à-dire s'il continue à être utilisé pour un usage qui le fait relever de fait de la domanialité publique, ou avant que l'acte administratif constatant la désaffectation et portant déclassement du bien ne soit intervenu.

L’avis de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI)

Lorsqu’une commune envisage de vendre une voie communale et qu’elle est membre d’un EPCI qui dispose de la compétence « voirie communale », elle doit, préalablement à cette aliénation, demander l’avis du groupement sur l’affectation de cette voie.

Le juge administratif considère, en effet, que si une commune membre d'un groupement intercommunal auquel elle a transféré ses compétences en matière de voirie n'est plus habilitée à exercer les pouvoirs de gestion des voies communales mises à la disposition de ce groupement, elle demeure l'unique propriétaire desdites voies et elle seule peut décider de les vendre.

Toutefois, cette cession ne peut être réalisée que pour autant que la voie en question ne puisse plus être regardée comme affectée, en tout ou en partie, à l'exercice de la compétence transférée audit groupement et qu'une telle désaffectation totale ou partielle ait préalablement été constatée par l'organe compétent de la collectivité bénéficiaire, en vertu des pouvoirs de gestion dont elle est titulaire par l'effet de la mise à disposition (CAA Bordeaux, 5 mars 2009, n° 07BX02405).

En conséquence, si la commune est effectivement la seule à pouvoir prononcer la vente d’une voie communale affectée à un EPCI, cette aliénation ne peut intervenir qu’après que le groupement ait effectivement constaté que la voie en cause n’était plus affectée à l’exercice de sa compétence. Il appartient, pour cela, au conseil communautaire de prendre une délibération en ce sens.

L’organisation d’une enquête publique préalable à la vente

La procédure de déclassement d’une voie communale est dispensée d’une enquête publique lorsque l’opération envisagée ne porte pas atteinte aux fonctions de desserte ou de circulation assurées par la voie (article L.141-3 du code de la voirie routière – CVR).

Cette dispense d’enquête publique vise expressément les cas de déclassement ou classement qui ne font pas sortir les voies du domaine public routier (Rép. Min. n° 17208 du 21 avril 2005, JO Sénat du 13 octobre 2005). Or, lorsqu’une commune envisage vendre une voie communale (ou une portion de cette voie), elle souhaite expressément la « faire sortir » la voie du domaine public afin de procéder à son aliénation.

En conséquence, une enquête préalable à la décision de déclassement en vue de la vente de la voie communale sera requise.

Cette enquête se déroulera conformément aux dispositions combinées du code des relations entre le public et l’administration (CRPA) et du code de la voirie routière (CVR).

L’ouverture de l’enquête

L’enquête publique débute par une délibération du conseil municipal définissant le projet envisagé.

Cette délibération n’est pas expressément requise pour entamer cette procédure. Toutefois, il est vivement conseillé que le conseil municipal se prononce préalablement sur le projet envisagé.

Il appartient ensuite au maire de prendre un arrêté pour (articles R.134-10 et R.134-15 du CRPA, et R.141-4 du CVR) :

• D’abord, désigner le commissaire enquêteur.

Le commissaire enquêteur est choisi parmi les personnes figurant sur la liste d’aptitude établie chaque année par le tribunal administratif (article R.134-17 du CRPA).

Le commissaire enquêteur a droit à une indemnité, à la charge de la commune, qui comprend des vacations et le remboursement des frais qu’il engage pour l’accomplissement de sa mission (article R.134-18 du CRPA).

Le maire détermine le nombre de vacations qui lui sont allouées sur la base du nombre d’heures que le commissaire enquêteur déclare avoir consacrées à l’enquête, en tenant compte des difficultés de l’enquête, ainsi que de la nature et de la qualité du travail fourni.

Il arrête, sur justificatifs, le montant des frais qui sont remboursés au commissaire enquêteur.

Il fixe le montant de l’indemnité, par un arrêté qu’il notifie au commissaire enquêteur (article R.134-19 du CRPA).

La commune doit verser sans délai au commissaire enquêteur le montant de l’indemnité ainsi arrêté (article R.134-20 du CRPA).

• Ensuite, prévoir les conditions d’ouverture et de déroulement de l’enquête publique. A cette fin, il définit :

• l’objet de l’enquête,
• la date à laquelle celle-ci sera ouverte et sa durée (qui ne peut être inférieure à quinze jours) ;
• les heures et lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler ses observations sur le registre ouvert à cet effet ;
• le lieu où siégera le commissaire enquêteur.

S’il en existe un, le maire peut indiquer sur l’arrêté, l’adresse du site internet sur lequel les informations relatives à l’enquête pourront être consultées. Si cela lui paraît approprié, il peut prévoir les moyens offerts aux personnes intéressées afin qu’elles puissent communiquer leurs observations par voie électronique.

A noter : selon le CRPA, le maire doit consulter le commissaire enquêteur afin de prévoir les conditions d’ouverture et de déroulement de l’enquête publique. Dans cette hypothèse, deux arrêtés seraient donc pris.

Mesures de publicité

L’ouverture de l’enquête publique doit faire l’objet de mesures de publicité particulières.

Ainsi, quinze jours au moins avant l'ouverture de l'enquête et durant toute la durée de celle-ci, l'arrêté du maire est publié par voie d'affiche et éventuellement par tout autre procédé (article R.141-5 du CVR).

De plus, le maire doit faire procéder à la publication, en caractères apparents, d’un avis informant le public de l’ouverture de l’enquête dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département (article R.134-12 du CRPA).

Cet avis est :

• publié huit jours au moins avant le début de l’enquête.
• rappelé dans les huit premiers jours suivant le début de celle-ci.

Enfin, huit jours au moins avant l’ouverture de l’enquête et pendant toute la durée de celle-ci, cet avis est rendu public par voie d’affiches, et éventuellement par tout autre procédé. L’accomplissement de cette formalité incombe au maire, qui doit le certifier (article R.134-13 du CRPA).

Déroulement de l’enquête publique

L’enquête publique s’ouvre à la mairie de l'une des communes où doit être réalisée l'opération projetée en vue de laquelle l'enquête est demandée (article R.134-6 du CRPA).

Lorsque l'opération projetée en vue de laquelle l'enquête publique est demandée doit être réalisée sur le territoire et pour le compte d'une seule commune, l'enquête est ouverte à la mairie de cette commune (article R.134-7 du CRPA).

Sa durée est fixée à quinze jours (article R.141-4 du CVR).

Le dossier d’enquête comprend (article R.141-6 du même code) :

• Une notice explicative
• Un plan de situation
• S’il y a lieu, une appréciation sommaire des dépenses à effectuer

A noter : le CRPA impose que ce dossier d’enquête comprenne également :

- La mention des textes qui régissent l'enquête publique et la (ou les) décision(s) pouvant être adoptée(s) au terme de celle-ci.

- Les autorités compétentes pour prendre la ou les décisions pouvant être adoptées au terme de l'enquête.

Une notification individuelle du dépôt du dossier à la mairie est faire aux propriétaires des parcelles comprises en tout ou partie dans l’emprise du projet, sous pli recommandé, avec demande d’avis de réception lorsque leur domicile est connu. Lorsque leur domicile est inconnu, la notification est faite, le cas échéant, aux locataires et preneurs à bail rural (article R.141-7 du CVR).

Les observations formulées par le public sont recueillies sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre, à feuillets non mobiles, est coté et paraphé par le commissaire enquêteur (articles R.134-10 du CRPA et R.141-8 du CVR).

Le public peut également consigner ses observations (article R.134-24 du CRPA) :

• Soit en les adressant par correspondance, au commissaire enquêteur, au lieu fixé par l’arrêté d’ouverture d’enquête.

• Soit en les adressant par voie électronique, si cette faculté est prévue par l’arrêté.

• Soit directement auprès du commissaire enquêteur aux lieu, jour et heure annoncés par l’arrêté, s’il en a disposé ainsi.

Toutes les observations écrites doivent être annexées au registre d’enquête.

Clôture de l’enquête publique

A l’expiration du délai d’enquête, le registre est clos et signé par le commissaire enquêteur

Dans un délai d’un mois à compter de la date de la clôture de l’enquête, le commissaire enquêteur transmet au maire le dossier et le registre accompagnés de ses conclusions motivées (articles R.134-29 du CRPA et R.141-9 du CVR).

Le conseil municipal doit alors se prononcer sur les résultats de l’enquête et décider de la poursuite de l’opération.

Il convient de souligner que le CRPA n’impose pas au conseil municipal de délibérer lorsque l’avis du commissaire enquêteur est favorable à l’opération projetée.

Cette délibération n’est, en effet, requise que dans l’hypothèse où les conclusions sont défavorables. C’est ce qui résulte de l’article R.134-30 aux termes duquel « si les conclusions du commissaire enquêteur sont défavorables à l'opération projetée, le conseil municipal est appelé à émettre son avis par une délibération motivée dont le procès-verbal est joint au dossier transmis au préfet.

Faute de délibération dans un délai de trois mois à compter de la transmission du dossier au maire, le conseil municipal est regardé comme ayant renoncé à l'opération projetée ».

Les conclusions du commissaire enquêteur peuvent être communiquées, sur leur demande, aux personnes intéressées (article L.134-31 du CRPA).

Sur la conclusion de la vente

Une voie qui n’est plus classée dans le domaine public entre dans le domaine privé de la commune et peut alors être vendue comme n’importe quel bien immobilier.

La vente immobilière amiable se déroule, schématiquement, de la manière suivante :

• Le cas échéant, délibération du conseil municipal approuvant le principe de la vente.

• Avis du service France Domaines sur la valeur du bien lorsque la commune compte plus de 2.000 habitants. Lorsque la commune compte moins de 2.000 habitants, le maire n’est pas tenu de solliciter cet avis. Toutefois, rien ne s’oppose à ce qu’il consulte ce service, à titre indicatif, afin d’obtenir une estimation du bien que la commune souhaite vendre.

• Délibération approuvant les conditions de la vente, et en particulier le prix, et autorisant le maire à réaliser l’opération.

• Souscription, par le futur acquéreur, d’une promesse d’achat.

• Réalisation de la vente par acte authentique, en la forme administrative ou par-devant notaire.

• Mesures de publicité foncière.

Il convient de signaler que les propriétaires riverains n’ont un droit d’acquisition prioritaire uniquement en cas en cas de changement de tracé de la voie ou de l’ouverture d’une nouvelle (cas d’un délaissé de voirie).

C’est ce qui résulte de l’article L.112-8 du CVR aux termes duquel « Les propriétaires riverains des voies du domaine public routier ont une priorité pour l'acquisition des parcelles situées au droit de leur propriété et déclassées par suite d'un changement de tracé de ces voies ou de l'ouverture d'une voie nouvelle. Le prix de cession est estimé, à défaut d'accord amiable, comme en matière d'expropriation.

Si, mis en demeure d'acquérir ces parcelles, ils ne se portent pas acquéreurs dans un délai d'un mois, il est procédé à l'aliénation de ces parcelles suivant les règles applicables au domaine concerné.

Lorsque les parcelles déclassées sont acquises par les propriétaires des terrains d'emprise de la voie nouvelle, elles peuvent être cédées par voie d'échange ou de compensation de prix.

Les mêmes dispositions s'appliquent aux délaissés résultant d'une modification de l'alignement ».

Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.