Acte notarié versus acte en la forme administrative : quelle solution choisir pour authentifier la vente d’un immeuble communal ?
Tout acte devant faire l’objet de mesures de publicité foncière, comme une cession immobilière, doit être passé en la forme authentique (articles 4 et 28, 1° a, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière).
Pour ce faire, les collectivités territoriales, et notamment les communes, ont la possibilité de recourir :
- soit à un acte notarié,
- soit à un acte en la forme administrative.
L’acte en la forme administrative est la solution alternative à l’acte notarié. Cette faculté confère au maire des attributions équivalentes à celles d’un notaire, tout en imposant le respect de modalités formelles strictes pour garantir la validité et l’opposabilité des actes. Elle n’est cependant possible que dans la mesure où la commune est partie à l'acte.
Attention : avant d’opter pour l’une de ces modalités, il convient d’être particulièrement vigilant sur les points suivants :
- Une délibération préalable du conseil municipal
Avant de rédiger l’acte, une délibération motivée du conseil municipal est requise (article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales – CGCT).
Cette délibération précise les conditions et caractéristiques essentielles de la transaction. Elle doit ainsi notamment prévoir si la transaction sera réalisée par acte authentique notarié ou administratif, et autoriser le maire (ou l’adjoint si la vente est réalisée par acte authentique passé en la forme administrative) à signer l’acte de vente.
En effet, si le conseil municipal choisit de passer l’acte en la forme administrative, le maire ne pourra pas signer l’acte au nom de la commune, tâche qui reviendra alors à un de ses adjoints, pris dans l’ordre de nomination (article L.1311-13 du CGCT).
- Exigences formelles de l’acte
Les actes authentiques en la forme administrative doivent respecter les exigences formelles des actes authentiques définies par l’article 1369 du code civil et les articles 5 à 71 du décret de 1955.
Ces règles concernent :
- La structure de l’acte : l’acte comporte une partie normalisée qui doit contenir certaines mentions prévues à l’article 34-1 du décret de 1955 (voir pour illustration, modèle dans l’article de HGI : La publicité foncière des actes de mutation de biens immobiliers).
- Les règles rédactionnelles : les abréviations doivent être explicitées au moins une fois, et les sommes sont écrites en lettres sauf en cas de répétition ou de calcul.
- Le dossier préalable : la rédaction nécessite un dossier complet, incluant extraits d’état civil (moins de 6 mois), extrait cadastral modèle 1, état hypothécaire, et, si nécessaire, documents d’arpentage ou copies d’actes mentionnant des servitudes.
- Publicité et fiscalité
L’acte doit être publié au service de la publicité foncière territorialement compétent, dans un délai d’un mois, après signature pour être opposable aux tiers (3° de l’article 635 du code général des impôts).
Lorsque l’acte est passé en la forme administrative, c’est la commune qui sera en charge des mesures de publicité foncière.
Cette formalité s’accompagne du paiement des droits de mutation à titre onéreux.
Un bordereau de dépôt (Cerfa n° 3264-SD) et une expédition de l’acte doivent être joints. Tout défaut de forme entraîne un rejet par le service de la publicité foncière, nécessitant une attestation rectificative.
- Des écueils
La rédaction et l’authentification d’actes en la forme administrative présentent un caractère complexe et sont soumises à un formalisme strict. Il convient donc de mettre en œuvre cette procédure pour de petites opérations immobilières simples.
En revanche, dès lors que les services de la commune ne sont pas spécifiquement formés à cet effet et/ou s’il existe une difficulté particulière, il vous est vivement recommandé de recourir à un notaire pour authentifier l’acquisition. Ce dernier procédera aux mesures de publicité foncière en lieu et place de la commune.
A noter qu’il existe également une solution intermédiaire qui permet de faire procéder par un notaire à la rédaction de l’acte dont l’authentification sera assurée par la collectivité : cette solution permet de bénéficier de l’expertise du notaire (sous réserve de son accord), tout en limitant les coûts.
En savoir + : La publicité foncière des actes de mutation de biens immobiliers (Document HGI, www.atd31.fr)
1Mentions relatives aux parties et à l’immeuble, objet de la transaction
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