Vos questions/Nos réponses : Reconnaissance de l'usucapion au bénéfice d’une commune sur l'emprise d'une voie : comment cette prescription peut-elle être rendue opposable aux riverains ?
Selon l'article 2261 du code civil, la prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme (le délai de 30 ans en cas de prescription de « droit commun ») est accompli.
Lorsque la prescription d'un droit réel immobilier (en l’occurrence, le droit de propriété) est acquise, ce droit est opposable à l’égard de tous, sans qu’il doive au préalable faire l’objet d’une mesure de publicité foncière (Cass. 3e civ., 13 novembre 1984, n° 83-13.865).
Néanmoins, l’article 2 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, dispose qu’« aucune modification de la situation juridique d'un immeuble ne peut faire l'objet d'une mutation cadastrale, si l'acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n'a pas été préalablement publié au fichier immobilier ».
C’est pourquoi il est conseillé au maire de faire dresser un acte de notoriété pour constater la propriété de la commune sur la voie en cause, par le jeu de la prescription acquisitive. Cet acte, qui sera établi par un notaire, rassemblera les divers documents (marchés, factures…) et témoignages attestant de la réalité des actes de possession accomplis par la commune sur cette voie (goudronnage, opérations d’entretien de la chaussée, de ses accotements, des fossés, élagage…) pendant 30 ans.
Il faut cependant souligner qu’un tel acte n’établit pas le droit de propriété que revendique le possédant et ne fait foi que jusqu'à preuve du contraire (Cass. 3e civ., 30 juin 1999, n° 97-11.388) : il permet seulement de rassembler les éléments d’une possession continue, publique et paisible, afin de pouvoir les opposer aux personnes qui revendiquaient la propriété de l’immeuble concerné.
En conséquence, il convient de saisir ensuite le juge judiciaire qui appréciera « …la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée » (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 23-17.458).
Si le juge reconnait l’acquisition de la voie en cause par usucapion (ce qui ne devrait pas faire difficulté si l’acte notarié s'appuie sur des éléments crédibles et probants), la commune pourra publier le jugement au fichier immobilier, ce qui permettra de procéder ensuite à une modification du cadastre (article 2, précité, du décret du 4 janvier 1955).
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