En cas de construction ou d’empiètement sur un terrain communal, il est indispensable de déterminer en premier lieu si le terrain relève du domaine privé ou du domaine public de la collectivité.

Selon l’article 555 du code civil, « le domaine privé communal obéit aux mêmes règles que celles régissant la propriété des particuliers (prescription, statut des baux, construction sur terrain d'autrui, etc.) […] Les voies de recours du maire sont celles de tout propriétaire à l'encontre du constructeur ».

Il est toutefois essentiel de déterminer s’il s’agit d’une construction réalisée complètement sur un terrain communal ou d’un empiètement, car les règles applicables ne sont pas les mêmes.

Construction réalisée intégralement sur terrain communal :

Deux issues sont possibles : la démolition ou l'acquisition de la construction par le propriétaire du sol (par le mécanisme de l'accession), à charge d'indemnisation.

• La démolition :

Elle ne peut toutefois être demandée que si le constructeur est considéré comme de mauvaise foi. Elle se fait alors aux frais du constructeur sans préjudice des éventuels dommages-intérêts que pourraient réclamer en plus la collectivité propriétaire du terrain.

La notion de bonne foi est entendue de manière assez stricte et suppose que la personne qui a construit sur le terrain pensait y être autorisé en vertu d’un titre juridique (acte de propriété qui finalement s’avère irrégulier, par exemple). Même l’autorisation de construire délivrée par le propriétaire peut ne pas suffire à établir la bonne foi du constructeur.

• L’acquisition :

Lorsque la démolition n'est pas possible (bonne foi du constructeur) ou pas requise, le propriétaire du sol deviendra propriétaire de la construction irrégulière, à charge d'indemnité. En vertu de l’article 555 du code civil : « Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages ». 

Construction partiellement édifiée sur une propriété voisine (empiétement) :

La démolition est systématiquement prononcée si le propriétaire du terrain d’assiette le demande, sans qu'il soit tenu compte de la nature ou de l'importance de l'empiétement, pas davantage que de la bonne foi du constructeur ou du préjudice subi par le propriétaire du fonds (le fondement n’est pas le même qu’en cas de construction sur terrain d’autrui, puisqu’en cas d’empiètement, le juge se fonde sur l’article 545 du code civil). La Cour de cassation refuse d’ailleurs de considérer que la demande de démolition puisse constituer un abus de droit (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-25.406).

En cas de construction ou d’empiètement d’une construction sur une parcelle du domaine privé communal, il est donc nécessaire de savoir s’il s’agit d’une construction uniquement sur un terrain communal ou s’il s’agit d’un empiètement d’une propriété voisine.

A cet effet, seul un bornage contradictoire existant ou qu’il conviendra de provoquer (de manière amiable ou judiciaire) permettra de déterminer les limites exactes des propriétés et en suivant, le cadre juridique applicable, dans l’hypothèse où aucune régularisation de la situation ne serait possible.

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