Selon les rapporteurs du texte, en quelques années, ce sont près d’un million de meublés de tourisme qui ont pris la place de logements destinés à l’habitat permanent, ce qui rend l’accès au logement difficile dans certains territoires.

Face à ce phénomène et pour répondre à l’inquiétude des élus locaux, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, propose un ensemble de mesures pour pallier l’insuffisance des outils à leur disposition pour encadrer la location de meublés touristiques au profit du logement permanent sur leur commune. L’objectif, selon les rapporteurs du texte, est « de trouver un équilibre entre les activités touristiques saisonnières et la vie des territoires le reste de l’année ».

Plusieurs dispositions de cette loi, composée de huit articles, concernent directement les communes, et donc les maires qui vont pouvoir se saisir de ces outils pour réguler les meublés de tourisme sur le territoire de leur commune.
Des mesures sur la fiscalité des meublés de tourisme ainsi que sur les copropriétés sont également prévues.

Retour sur les mesures phares du texte et définitions utiles.

Définitions utiles

Meublé de tourisme : Sont définis comme des « meublés de tourisme » au sens de l’article D.324-1 du code du tourisme « les villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile ».

Résidence principale : La notion de résidence principale s’entend de « tout logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation » (article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

Changement d’usage : La notion de changement d’usage ne doit pas être confondue avec le changement de destination au sens du code de l’urbanisme : l’usage s’entend « de la manière dont le local est utilisé » (locaux à usage d’habitation ou non), tandis que la destination s’entend de « la raison pour laquelle un bâtiment a été construit » ¹ et concerne l’opération de construction au sens du code de l’urbanisme.

Les principales mesures de la loi 

L’obligation de déclaration préalable avec enregistrement des meublés de tourisme

L’article 1 de la loi introduit une obligation de déclaration préalable avec enregistrement de toute location meublée touristique quelle que soit la commune, résidence principale ou non. « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par l'organisme public unique. La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur. Si tel est le cas, le loueur en apporte la preuve dans sa déclaration. »

« A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. Le numéro de déclaration ainsi que les informations et les pièces justificatives reçues dans le cadre de la déclaration sont mis sans délai à la disposition de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme et, le cas échéant, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme. »

Le loueur devra mettre à jour la déclaration en cas de changement des informations et des pièces justificatives fournies et devra renouveler sa déclaration à l'expiration d'un délai qui sera fixé par décret.

A noter que ces dispositions seront applicables au plus tard le 20 mai 2026.

Meublés de tourisme visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité

Quand le meublé de tourisme est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, le maire peut suspendre la validité d'un numéro de déclaration et émettre une injonction aux plateformes numériques de location de courte durée de retirer ou de désactiver l'accès au référencement d'une annonce. De plus, l’article 2 de la loi prévoit que les sommes versées par le locataire « cessent d’être dues à compter du jour suivant la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée » et lui soient restituées, en cas d’enrichissement indu du propriétaire.

Des amendes administratives pouvant être prononcées par la commune

- 20 000 euros maximum, en cas de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable ou d’utilisation d’un faux numéro de déclaration

- 10 000 euros maximum, en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme

Ces nouvelles sanctions entreront en vigueur à une date fixée par décret (à paraître).

Soumission des meublés de tourisme résidences secondaires au respect des niveaux de performance énergétique d’un logement décent et à une obligation de diagnostic de performance énergétique (DPE) – des sanctions possibles édictées par le maire

L’article 3 de la loi soumet les meublés de tourisme résidences secondaires au respect des niveaux de performance énergétique d’un logement décent définis à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le maire pourra demander à tout moment au propriétaire d'un meublé de tourisme de lui transmettre dans un délai de deux mois le DPE en cours de validité. A l'expiration de ce délai, l'absence de transmission de ce DPE est passible d'une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux.

Le propriétaire qui louera ou maintiendra en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d'un logement décent sera puni d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné. L'amende sera recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune. Le propriétaire est mis à même de présenter ses observations écrites, dans un délai d'un mois, sur le projet de sanction.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1^er janvier 2034. Cela signifie concrètement que la performance énergétique des meublés de tourisme mis en location à cette date devra être comprise entre A et D. En effet, à cette date, les logements classés E ne pourront plus être proposés à la location.

Pour l'obtention de l'autorisation préalable de changement d’usage en vue d'une mise en location de meublés de tourisme, les propriétaires des locaux concernés présentent un DPE, dont le niveau doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1^er janvier 2034, entre les classes A et D.

Possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de location de meublés touristiques déclarés résidence principale du loueur (article 4)

A partir du 1^er janvier 2025, la commune pourra abaisser le nombre maximal de jours de location d’un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur dans la limite de 90 jours par an (au lieu de 120 jours). Pour ce faire, une délibération motivée sera nécessaire.

En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisés sur la commune, la loi prévoit que le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 € (cette disposition entrera en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 20 mai 2026).

La notion de local à usage d’habitation

La notion de local « à usage d’habitation » est élargie, afin de permettre aux communes de prouver plus facilement cet usage, lorsqu’un régime d’autorisation préalable au changement d’usage a été instauré.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage :

- soit à une date comprise entre le 1^er  janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus,

- soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage,

- et sauf autorisation ultérieure.

Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1^er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris en matière de lutte contre l’habitat indigne.

Possibilité de fixer des quotas d’autorisations dans les communes dont la liste est fixée par le décret déterminant les communes assujetties à la taxe sur les logements vacants

« La délibération du conseil municipal peut également fixer, sur tout ou partie du territoire de celle-ci, dans une ou plusieurs zones géographiques qu’elle délimite, le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage. ».

Dans ce cas, dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d’usage de locaux à usage d’habitation ne peut être délivrée dans le but de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, sauf si elle est accordée contre une compensation. « Toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. La délibération définit la procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux demandes de renouvellement. ».

Une amende civile d’un montant de 100 000 € par local irrégulièrement transformé pourra être prononcée en cas de transformation irrégulière d’un local à usage d’habitation en meublé de tourisme.

De plus, une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé pourra être prononcée à l’égard de toute personne qui se livre ou prête son concours à la transformation irrégulière d’un local à usage d’habitation en meublé de tourisme, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, à l’exception de la mise à disposition d’une plateforme numérique.

« Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local.

Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. »

Possibilité de délimiter des secteurs réservés aux résidences principales

Il est créé un nouvel article L. 151-14-1 dans le code de l’urbanisme qui prévoit que le règlement du plan local d’urbanisme peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusifs de résidence principale. La délimitation est possible, lorsque dans le périmètre du règlement, la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20% du nombre total d’immeubles à usage d’habitation. Les logements ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme, en dehors de la location temporaire de la résidence principale.

En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de cette obligation, constatée par l’agent d’une collectivité publique commissionné par le maire, ce dernier, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, pourra mettre en demeure le propriétaire du logement, ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation.

Le maire devra fixer le délai de mise en demeure, qui ne pourra excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. Il pourra proroger ce délai, pour une durée qui ne peut excéder un an, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé pour s’exécuter.

Le maire pourra, en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce, assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne pourra dépasser 1 000 € par jour de retard.

Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne pourra excéder 100 000 €.

En l’absence de régularisation de la situation, l’astreinte pourra être prononcée à tout moment après l’expiration du délai de mise en demeure, le cas échéant prolongé, après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations.

Fiscalité des meublés de tourisme

L’article 7 de la loi réduit l’abattement fiscal pour les revenus locatifs perçus à partir de 2025, et qui seront à déclarer en 2026 :

- à 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre 71% auparavant)

- à 30% pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 50% auparavant)

Régulation dans les copropriétés

L’article 6 de la loi prévoit notamment que tout nouveau règlement de copropriété établi à compter de l’entrée en vigueur de la loi mentionne de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.

De plus, les décisions relatives à la modification d’un règlement de copropriété en vue d’interdire la location des logements constituant des résidences secondaires en meublés de tourisme sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (et non plus à l’unanimité).
Toutefois, cette modification ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

L’article 8 de la loi dispose que lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet d’une déclaration de meublé touristique, le copropriétaire ou par son intermédiaire le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic, qui inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d’information sur l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété.

A noter que des décrets d’application sont attendus.

Cette loi fera l’objet d’un article qui sera présenté dans un prochain mensuel.

¹Guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme à destination des communes, Ministère chargé du logement, janvier 2022, p. 13

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