Le bail réel solidaire se définit "comme le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur... et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec s'il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes" (article L255-1 du code de l'urbanisme).

Pour étendre ce type de dispositif aux activités commerciales et faciliter l'installation d'entreprises dans les zones à revitaliser, l'ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023, a créé le bail réel solidaire d'activité (BRSA). Il s'agit d'un "...bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur... pour une durée comprise entre douze et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de locaux à usage professionnel ou commercial, sous conditions de plafond de prix de cession et avec, s'il y a lieu, obligation pour le preneur de construire ou de réhabiliter des constructions existantes". 

Afin de tenir compte de ce nouveau dispositif et de l'intégrer dans les textes,  le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024 complète et modifie les dispositions du code de l'urbanisme relatives à l'organisme foncier solidaire (OFS) (article 1), et le code de la construction et de l'Habitation  (CCH) pour apporter des précisions concernant le BRS et insérer un nouveau chapitre consacré au "bail réel solidaire d'activité" (article 2).

Pour rappel, les OFS sont des  "... organismes, à but non lucratif, ou, depuis la loi Elan, à lucrativité limitée (OHLM ou SEM agréées habitat) agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir la propriété de terrains sur lesquels des logements sont bâtis, afin que ces derniers restent perpétuellement abordables et nettement inférieurs au prix du marché" (source : ecologie.gouv.fr).  

Ces organismes sont amenés à définir avec les collectivités concernées, des critères de sélection portant sur la typologie du logement, la composition du ménage, ou encore la proximité du lieu de travail  (source : https://www.actionlogement.fr/). A noter, par ailleurs, que peuvent devenir OFS : les associations et fondations, les Établissements Publics Fonciers Locaux (EPFL), qui accompagnent les collectivités locales dans leurs projets d’acquisitions foncières et immobilières ou encore les Groupements d’Intérêt Public (GIP), qui rassemblent des moyens dédiés à la mise en œuvre de projets d’intérêt général (source : https://www.brs-logement.fr/).

Concernant le BRS le décret apporte des précisions en particulier sur les modalités de mise en location du logement objet du bail et sur les modalités de cession de droits réels dans le cadre d'un BRS.

Pour la mise en location, le décret précise, par exemple, que le preneur qui "... souhaite louer tout ou partie du logement objet de son bail réel solidaire qu'il occupe à titre de résidence principale... en informe, au préalable, l'organisme de foncier solidaire, en précisant la période et la partie du logement sur laquelle porte cette location."

Le décret ajoute également deux nouveaux articles le R.255-10 et le R.255-11 du code de l'urbanisme précisant  que le règlement de copropriété applicable au bien objet du BRS doit être communiqué au preneur du bail. Ce dernier doit également recevoir les notifications de convocation aux assemblées générales (AG) de ces copropriétés ainsi que les procès verbaux de ces AG.

Les collectivités et notamment les communes et les EPCI à fiscalité propre sont directement intéressés par ce dispositif. En effet, ces collectivités peuvent instituer, sur délibération, un abattement de 30 % jusqu'à 100 % sur la base d'imposition de taxe foncière sur les propriétés de logements occupés à titre de résidence principale par un preneur à bail réel solidaire (article 1388 octies du code général des impôts (CGI)).

Dans la partie consacrée au bail réel solidaire d'activité, le décret détaille les éléments  sur lesquels peut se fonder l'organisme foncier solidaire pour déterminer des critères d'éligibilité. Il peut, par exemple, s'agir du chiffre d'affaire, de la situation financière de l'entreprise, de l'effectif  ou bien encore du type d'activité de la micro-entreprise.

Le décret précise également les modalités à suivre pour déterminer les plafonds des prix de cession et  des loyers applicables. Ainsi, par exemple, pour les prix de cessions le décret précise qu' "... afin de prendre en considération le fait que la cession ne porte pas sur la pleine propriété du local concerné, le plafond de prix doit présenter une décote significative par comparaison à la valeur, sur le marché libre, de locaux commerciaux similaires et situés à proximité du local concerné."

Une fois le bail conclu il devra faire l'objet d'une publicité ".... d'une durée minimale de deux mois dans un support habilité à recevoir des annonces légales... ". Cette publicité doit être adaptée à la nature et aux caractéristiques du bail ainsi qu'au nombre ou à la localisation des micro-entreprises susceptibles d'y répondre. Elle doit également mentionner la nature du local, sa surface, son adresse, son prix, le montant de la redevance et le cas échéant, les critères d'éligibilité portés au projet de contrat de bail.

A noter, que les dispositions du BRS relatives à la copropriété applicable au bien objet du bail, présentées ci-dessus, sont également valables pour le BRSA. 

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